Юристы, занимающиеся землей, подскажите... выкуп сада для мун. нужд

Добрый день, подскажите пожалуйста, по закону садовод может первым подать в суд на органы мун. власти для принятия решения о выкупной цене?
Дело в том, что органы власти предлагают "смешную" выкупную сумму, сами в суд не идут, по нашему отчету оценщика деньги выплачивать не согласны.
Может ли сам садовод первым пойти в суд? Или схема одна - органы власти подают исковое, а садовод - встречное исковое?
Кто занимался аналогичными делами?

Вот тут указано, что иск подают только органы власти.

9. Если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения. Иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику жилого помещения уведомления, указанного в части 4 настоящей статьи

и где тут жилое помещение? ;-)

Дело в том, что под жилым помещением я имею ввиду садовый дом, стоящий на земельном участке, который хотят забрать под муниципальные нужды.

Может я вопрос плохо сформулировала или нет здесь людей, с землей работающих?

Здесь есть такие люди. Именно они и не понимают, почему вы садовый дом по жилищному кодексу выкупать собираетесь.
У вас из документов на землю и домик что есть?

Земельный кодекс.
Статья 279. Выкуп земельного участка для государственных и муниципальных нужд

1. Земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа.
В зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.
2. Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органами местного самоуправления.
(в ред. Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ)
Федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления, уполномоченные принимать решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, порядок подготовки и принятия этих решений определяются федеральным земельным законодательством.
(в ред. Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ)
3. Собственник земельного участка должен быть не позднее чем за год до предстоящего изъятия земельного участка письменно уведомлен об этом органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп земельного участка до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника.
4. Решение федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав на земельный участок. Собственник земельного участка должен быть извещен о произведенной регистрации с указанием ее даты.
(в ред. Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ)
5. Утратил силу. - Федеральный закон от 26.06.2007 N 118-ФЗ.

Статья 280. Права собственника земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд

Собственник земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, с момента государственной регистрации решения об изъятии участка до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе участка может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование участка в соответствии с его целевым назначением. Однако собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены земельного участка (статья 281) затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке в указанный период.
(в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)

Статья 281. Выкупная цена земельного участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд

1. Плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. Соглашение включает обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок.
2. При определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
3. По соглашению с собственником ему может быть предоставлен взамен участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, другой земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Статья 282. Выкуп земельного участка для государственных или муниципальных нужд по решению суда

Если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд. Иск о выкупе земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в течение трех лет с момента направления собственнику участка уведомления, указанного в пункте 3 статьи 279 настоящего Кодекса.
(в ред. Федеральных законов от 18.12.2006 N 232-ФЗ, от 26.06.2007 N 118-ФЗ)

На землю есть Свидетельство и на садовый дом тоже есть свидетельство, где написано - жилой дом.
Соглашение о выкупной цене не достигнуто. Согласно статье 282 орган власти должен подать в суд.
А я имею право в суд подать исковое первой? И как основную мысль сформулировать?
На какую статью упор делать?

нет, только они.
Сейчас после принятия решения об изъятии путем выкупа орган, его принявший, должен его зарегистрировать в Росреестре и Вас об этом уведомить.
Потом оценить и вам предложить по этой цене продать. Вы отвечаете отказом письменно и продолжаете пользоваться своим им-вом, только ни в коем случае не улучшайте его. Потом они подают в суд и вы спорите с оценкой.
У меня в пракатике был подобный случай. Суд назначил своего оценщика, который оценил еще ниже муниципально- привлеченного. Просто цены вниз шли, реально стоимость уменьшилась.
Так что тут важно не перегнуть палку. :-) :-)

Дело в том, что Решение принято давным-давно, почему-то его не регистрируют, все участки выкуплены за копейки, мы за копейки отказались. Наш дом стоит и его постоянно грабят, скоро шифер снимут... что делать, не знаю.
Сама администрация в суд не подает...

А может кто-нибудь посоветует, что предпринять?

а Вы участок распилите пополам, часть подарите ребенку/мужу...
все и всплывет :-)
и заоодно обезапаситесь, правда это дополнительные траты

Что значит "всплывет"?
Дело в том, что мы и согласны на выкуп, но по другой стоимости, не по стоимости администрации. Как заставить их шевелиться пока дом еще на месте?

реальная цена всплывет :-)

Может еще какие-нибудь варианты есть?
Можно подать в суд жалобу на бездействие администрации из-за промедления с выкупом ?
В связи с развернувшейся стройкой вокруг садового участка - постоянно грябят дом и собственность теряет свою стоимость.