ТСЖ предоставляет кусок стены МКД под рекламу. Аренда или нет?

ТСЖ предоставляет кусок стены МКД под рекламу.
Возможно ли заключение договора аренды?
Или данные взаимоотношения не могут являться арендой, что "кусок" стены не является самостоятельным имуществом (нельзя выделить, обособить) ?!

Если не аренда, то это будет тогда договор оказания услуг?
Возмездное предоставление права для размещения рекламного плаката на стене дома?

"ЭЖ-Юрист", 2009, N 32

ПЛЕНУМ ВАС РФ ЗАСУЧИЛ РУКАВА

Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания".
.......
Далее Пленум ВАС РФ немного отошел от темы Постановления и прокомментировал ситуации, когда в пользование сдаются части здания, которые не являются помещениями. Такие договоры сегодня не редкость. Допустим, оператор сотовой связи устанавливает на крыше высотного здания антенну, медиакомпания размещает на стене дома рекламный щит... Часто в подобном случае стороны считали, что заключают договор аренды. Суды с таким подходом, как правило, не соглашались (Постановления ФАС ВВО от 07.04.2006 N А28-4843/2005-86/9, ФАС ПО от 09.11.2006 N А55-3231/05-40(33Н.Р.), ФАС УО от 10.05.2006 N Ф09-3503/06-С3).
ВАС РФ поддержал нижестоящие суды. Договор пользования частью здания, которая не является помещением, не считается договором аренды. Вместе с тем к такому договору (опять же по аналогии) применяются правила о договоре аренды (п. 7 Постановления), в том числе и правила о государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Стороной договора, предоставляющей имущество в пользование, выступают все собственники помещений в здании. Без согласия кого-либо из них заключить названный договор нельзя.
Общее имущество возникает с момента отчуждения собственником здания хотя бы одного помещения (п. 8 Постановления). С момента перехода права собственности на помещение к другому лицу "исчезает" само здание как единый объект недвижимости. И наоборот, лицо, которое приобрело все без исключения помещения в здании, может зарегистрировать право собственности на здание в целом. Тогда право собственности этого лица на отдельные помещения прекратится.
На практике в реестре может быть зарегистрировано право собственности одного лица - владельца помещения в здании - на имущество, которое в силу закона признается общим. Если "собственник" общего имущества является таковым только на бумаге, остальные собственники помещений в здании пользуются общим имуществом без всяких стеснений, они могут требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд должен рассматривать выдвинутое требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (ст. 304 ГК РФ). Если же лицо, которое ухватило кусок общего имущества, лишает других собственников доступа в соответствующее общее помещение, собственники иных помещений вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности.
...............
И.Александров
Газета "ЭЖ-Юрист"

Ю.Дарымова
Газета "ЭЖ-Юрист"
Подписано в печать
14.08.2009


вот текст п.7 вышеназванного постановления (дословно)
7. По соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование. Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы. Стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством.
Лицо, которое использует по договору не являющуюся помещением часть здания, не владеет каким-либо объектом недвижимости и, следовательно, не вправе предъявлять требования, основанные на статьях 301, 304, 305 ГК РФ.
К таким договорам применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды, и они подлежат государственной регистрации применительно к пункту 2 статьи 651 ГК РФ. При этом обременение устанавливается на все здание в целом.


[Сообщение изменено пользователем 03.02.2011 14:32]

Это что же? Установку рекламного щита регистрировать как сделку по аренде недвижимости???

8(

из написанного получается, что нужно, если "2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации."
но можно не регистрировать, а просто договор заключать на срок менее 1 года

А договор сроком до 31.дек.2011 года с автоматическим продлением если ни одна из сторон не заявила о его расторжении как трактовать?

Учитывая факт, что договор заключается после решения общего собрания собственников МКД... Которое собрать крайне геморройно...
Не очень хороший вариант...

а договор от какой даты?

Из п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" следует, что, если по договору аренды, заключенному на срок менее одного года, его продление осуществляется автоматически по окончании срока аренды при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления, такой договор не подлежит государственной регистрации, так как фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начинает действовать новый договор аренды сроком менее одного года.

считайте год у Вас в договоре или меньше
Срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 Кодекса признан равным году.(п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

ТО есть для ВАС считает что это не "продление", а заключение нового договора?

И еще. Обычно пишется "считается автомитически продленным еще на один календарный год". В таком случае надо писать не на еще один год,
а на меньший срок.

А можно вообще писать во времени действия договорпа, что он действует до "рассторжения сторонами"?
Надо такой будет регистрировать?
(условия расторжения могут быть прописаны в договоре)

Т.е. договор заключен на неопределенный срок и регистрации не требует.