Процедурные тонкости при покупке доли квартиры

Извиняюсь за некоторый сумбур, пишу урывками на работе и предметом владею слабо )
Прошу помощи.

Ситуация такая — разведённые супруги владеют каждый 1/4 частью двухкомнатной квартиры, оставшаяся 1/2 принадлежит их общему ребёнку.
Муж хочет продать свою долю, жена готова у него её выкупить.
Но между собой договориться у них не получается по причине сложных личных отношений, кроме того муж настроен по возможности продать свою долю кому угодно, только не жене.
Муж направил жене телеграмму о своём намерении продать принадлежащую ему долю.

Дальше возникают такие вопросы со стороны покупателя (жены):
1) Правильно ли я понимаю, что жена имеет приоритетное право на выкуп доли мужа в течение месяца после получения информации о его намерениях? Вопрос выяснен
2) Если ответ на предыдущий вопрос положителен, то с какого момента отсчитывается этот месяц — с момента отправки или получения телеграммы? Вопрос выяснен
3) Какие данные должны содержаться в телеграмме? Если информации недостаточно, как правильно потребовать полной информации, и пойдёт ли в этом случае заново отсчёт месяца на принятие решения?
[upd]Прочитал комментарий к ст.250, там сказано так: Продавец, который желает продать свою долю постороннему лицу, обязан письменно известить об этом остальных сособственников с указанием всех условий, на которых доля продается, в том числе и цены.
Всё равно непонятно, что такое "все условия". [/upd]
4) Достаточно ли в течение месяца уведомить продавца (и, возможно, какой-то контролирующий орган) о своём намерении приобрести долю для того, чтобы он не смог продать её кому-то другому? Или до конца месяца должен быть уже заключён договор, иначе он сможет продать долю кому угодно?
[upd]В том же комментарии:Если сособственники откажутся от покупки доли либо никак не отреагируют на предложение продавца, то по истечении указанных сроков … продавец вправе продать долю любому лицу.
То есть всё-таки достаточно просто как-то отреагировать? :-) Как лучше это сделать?[/upd]
5) Как жене после получения телеграммы правильно уведомить мужа о своём намерении приобрести его долю, чтобы он не смог продать её кому-то другому по истечении месяца или всячески препятствовать в течение этого месяца заключению договора? Нужно ли (полезно ли) уведомить какую-нибудь регистрационную палату, риэлторскую ассоциацию, конкретного риэлтора и т.п.?

Если это всё уже где-то не раз разжёвано, дайте пожалуйста ссылку.
А если наоборот — вопрос слишком сложный и неординарный, то к кому можно обратиться за консультацией?

[upd]Исправлен заголовок, чтобы было понятнее что меня интересуют вопросы со стороны дольщика-покупателя )
Так же внесены изменения в вопросы после прочтения указанной Desperate_Lawyer статьи и комментариев к ней.

[Сообщение изменено пользователем 27.12.2010 12:19]

Правила ст. 250 применяются только к продаже доли (и при мене). Можете "отчудить" ее по другому основанию, тогда согласие других участников долевой собственности не потребуется.
Например, можете сделать фиктивный договор дарения.

[Сообщение изменено пользователем 27.12.2010 11:49]

Спасибо, почитал эту статью и комментарии, часть вопросов отпала :-)
Но другая часть осталась, сейчас буду переформулировать.

Исправлен заголовок, чтобы было понятнее что меня интересуют вопросы со стороны дольщика-покупателя )
Так же внесены изменения в вопросы после прочтения указанной Desperate_Lawyer статьи и комментариев к ней.

Так же, телеграммой, например.

Телеграмму же при желании можно довольно долго безнаказанно не принимать, верно?
Может ли получиться так, что продавец просто не примет её до конца положенного месяца, и покупатель таким образом упустит своё приоритетное право на покупку?
А если по этому поводу можно не опасаться, то что должно быть указано в телеграмме, чтобы она была признана достаточным "реагированием" на намерение продавца? )

Не упустит.

Попытаюсь ответить на этот вопрос. Пункт 2 ст. 250 ГК РФ говорит буквально следующее:

Существует мнение, что эти сроки являются пресекательными, т.е. будет приниматься во внимание дата получения ответа, а не дата отправки.
Кстати, извещение жены о намерении продать долю не является офертой!!!, и мужа ничем не обязывает. Даже если в ответ она изъявит желание эту долю приобрести, он вправе не заключать с ней договор. Другой вопрос, что ни с кем другим он этот договор также не сможет заключить, если оферта жены поступит к нему в пределах месячного срока. (Если еще точнее, то может, но жена вправе в 3-х месячный срок оспорить сделку в суде).

Соответственно, как "правильно исхитриться"? Только или лично под роспись вручить (как я понимаю, этот вариант исключается) или отправить почтой с уведомлением о вручении (различные виды курьерской почты типа DHL тоже пойдут, просто беготни больше - надо будет запрашивать в суд накладную с автографом получателя). Уведомлять третьих лиц, думаю, смысла нет (тем более рег.палату).

[Сообщение изменено пользователем 27.12.2010 13:17]

Понятно, то есть шансов на приобретение доли немного…
Тем не менее, пробовать надо, поэтому всё же насчёт того, как "правильно исхитриться", вопрос и к вам, и ко всем )

Что должно быть написано в тексте письма? Есть ли какие-то требования к форме?
И ещё, можно ли как-то зафиксировать — что именно было отправлено в письме/телеграмме? Ну то есть чтобы на руках было не только уведомление об отправке, а и каким-то образом заверенная (почтой?) копия отправленного сообщения. Такая, которую признали бы в суде если дело дойдёт до суда по поводу продажи в обход приоритетного права дольщика.

З.Ы.: Возможно, есть какие-то схемы для привлечения с привлечением риэлтора или нотариуса для контроля для процессом со стороны дольщика-покупателя?

[Сообщение изменено пользователем 27.12.2010 14:27]

Выдалась свободная минута, посему продолжу отвечать на Ваши вопросы:



Есть мнение, что в данном случае требования ГК РФ о необходимости указания в извещении условий продажи, без какой-либо конкретизации их состава, могут быть безукоризненно соблюдены только при условии направления управомоченному субъекту(ам), одновременно с извещением о продаже доли в общей собственности, проекта самого договора купли-продажи с третьим лицом. В этом случае возможность в дальнейшем получения от других участников общей долевой собственности претензий по ненадлежащему содержанию извещения об отчуждении доли третьему лицу будет сведена к минимуму.

При этом помним, как буквально звучит требование закона: Можно прямо в заголовок извещения написать, чтобы потом юрист жены, буде таковой нанят, замучался с пеной у рта доказывать, что это была оферта.

Ну и напоследок. По смыслу п. 1 ст. 250 ГК РФ, управомоченные лица пользуются преимущественным правом приобретения доли в праве общей собственности только по цене, за которую она продается, и на других равных условиях предложения третьему(им) лицу(ам). Другими словами, осуществление преимущественного права покупки возможно лишь в тех случаях, когда обладатель указанного права полностью и безоговорочно согласен заключить договор купли-продажи на условиях, ранее согласованных продавцом и третьим лицом - потенциальным покупателем (п. 1 ст. 438 ГК РФ). В противном случае даже если управомоченным лицом(ами) выражается согласие на приобретение, но по другой цене или на иных условиях, продавец вправе заключить договор купли-продажи с третьим лицом.
Т.е. можно влупить в проект договора заведомо неподъемную для жены цену и пусть она "офигеет". А по факту просто договориться с третьим лицом.




Опять же, читаем пункт 2 ст. 250:

Т.е. должен последовать либо:
а) явно выраженный отказ, либо
б) приобретение продаваемой доли
Что такое "приобретение доли"? Буквально это - достижение согласия по всем существенным условиям договора купли-продажи доли в праве собственности. Существенные условия содержатся в извещении, которое мы направили ранее - изменить их вы не вправе. Соответственно задача жены - направить оферту. Если оферта поступила в срок, то факт ее акцепта значения не имеет (он ведь может и не последовать). Правовые последствия изложены в моем предыдущем сообщении.

Самый простой вариант - это телеграмма. Слать телеграммой проект договора - это несерьезно. Вариант более сложный - ценное письмо с описью вложения. Но опись, опять же, содержание документа не подтверждает.
Вообще (это больше практика юр. лиц, но применимо и в Вашем случае) - муж пусть на каждой странице проекта договора (без фамилий и адресов потенциальных покупателей) напишет своей рукой шариковой ручкой: "Страница № столько-то" и свою подпись с расшифровкой. В описи вложения указать "Проект договора на стольки-то страницах, подписанный продавцом ФИО на каждой странице". Мне кажется, для суда этого будет достаточно. В конце концов, процесс гражданский, и факт несоответствия заключенного договора с текстом того, что был направлен ей, должна будет доказывать она. Заменит она в нем одну страницу, или принесет полностью новый текст договора - это уже ее дело. Опись будет иметь силу официального документа и должна перевесить её показания.
А у жены уже вариантов нет - она должна сказать либо "да", либо "нет", все существенные условия будут в проекте договора.

Большое спасибо, в голове понемногу проясняется :-)
То есть если от мужа пришла телеграмма (без проекта договора), в которой указана, например, желаемая сумма продажи (пока неизвестно что там ещё указано), то жене достаточно вовремя отправить ответную телеграмму примерно такого содержания "уведомляю о намерении (готовности? согласии?) приобрести вашу долю в такой-то собственности на условиях, указанных в вашей телеграмме от такого-то числа", так?

[Сообщение изменено пользователем 27.12.2010 14:40]

Да, совершенно верно. Я бы еще дополнил ответную телеграмму фразой "Проект договора будет направлен дополнительно", либо "Прошу выслать в мой адрес проект договора для оформления сделки и последующей государственной регистрации". А то как-то тоже нелогично получится - вроде и готовы, а вроде и сидим ждем непонятно чего. Это вытекает отсюда: (см. ниже)


[Сообщение изменено пользователем 27.12.2010 15:35]

Понятно, звучит разумно :-)
Вам ещё раз огромное спасибо, а к остальным участникам форума просьба — если кто-то сталкивался с подобными нюансами на практике, опишите пожалуйста как происходили и чем заканчивались такие операции с недвижимостью.

Сижу сейчас перечитываю ст. 550 и склоняюсь к выводу, что жене в такой ситуации целесообразнее всё же "отвечать" на извещение договором. Требования к форме-то у нас специальные.



[Сообщение изменено пользователем 27.12.2010 15:30]

То есть даже не проектом, а готовым к подписанию договором? :confused:

З.Ы.:
И ещё вопрос

А как можно будет узнать — состоялась сделка или нет?

[Сообщение изменено пользователем 27.12.2010 18:44]

Да, похоже что так. Ну проблемы-то в общем нет - форму договора можно в интернете подтянуть, необходимые данные у Вас итак есть (в вашем свидетельстве о праве). Отправить также, как описано выше (ценным с описью вложения) и ждать результата.


Если с вами - то без вас ее просто не зарегистрируют. В ФРС потребуется ваше личное участие.
Если с кем-то еще - спустя какое-то время надо делать запрос в ФРС (раньше это 100 рублей стоило, сейчас не знаю). Делают за неделю. Т.е. исходя из того, что у вас три месяца на то, чтобы оспорить сделку, вычисляйте.