Расторжение договора аренды. Последствия для субарендатора.

Здравствуйте.
Ситуация. Я - субарендатор, арендую в здании гостинницы площадь под магазин цветов. Мой арендадатель - назовем его ООО. Здание гостинницы - федеральная собственность, находится в оперативном управлении у некоего учреждения. Назовем его пока Агентство. Добавлю - здание является памятником архитектуры. Мой договор был заключен на срок до 01.12.2010 года. Собралась я идти его продлять (заключать новый, так скажем), как 25.11.2010 года приносит мне Агентство письмо о том, что договор с "главным" арендатором здания - ООО - расторгнут в судебном порядке (причина расторжения - крупная задолженность ООО перед Агентством по арендной плате). В письме, кроме уведомления о расторжении договора с ООО, предложение об уплате арендных платежей напрямую Агентству. К письму есть приложение - образец платежного поручения, где основание платежа (дословно пишу)- арендная плата за ООО по договору № ...от ... за декабрь месяц.
Теперь извечный вопрос. Что делать?
У меня нет вообще никаких правовых оснований пользоваться указанным помещением, ибо новый договор аренды ООО со мной подписать не имеет права. Даже если и подпишет, его не согласует собственник (РФ) в лице того же Агентства. Платить агентству без договора, не упоминая своего помещения в платежке ( и к тому же, опять без всякого договора, без его существенных условий и ты пы...) - тоже нет смысла. ...
Какие варианты развития событий существуют?
1. Обращаться в Агентство на заключение договора субаренды напрямую?
2. Заключать с ООО договор "задним числом" (опять-таки заранее недействительным, т.к. тоже несогласованный с собственником) и потом опять писать в Агентство о заключении договора аренды на условиях этого "заднего" договора в пределах его срока и на его условиях ...
3. ООО скорей всего будет подавать апелляцию, касацию, т.е. решение суда о расторжении договора с ним в силу пока не вступило...
3. Или, епрст, съезжать ...А так не хочется...

срок договора субаренды не может быть больше срока договора аренды, так что



[Сообщение изменено пользователем 01.12.2010 17:59]

Но ведь

Если месяцок "переждать", какие последствия ??? Могу ли я попасть под ст. 1102 ГК РФ - неосновательное обогащение??? Ведь имуществом буду продолжать пользоваться, а оснований нет.
Кто может подать на меня в суд ? Агентство? И размер ответственности - почитала практику, применяют сложившуются в данный момент арендную ставку для данного района и % по 395 статье...Это все, чем я рискую? Или может быть что-то еще? Допустим, по КоАП - ч.2 ст.7.24. - использование находящегося в федеральной собственности объекта нежилого фонда без надлежаще оформленных документов. А по такому основанию кто меня привлечь к ответственности может?

Даже при отсутствии договора аренды у вас с лицом уполномоченным сдавать в аренду сложились фактические арендные отношения [x]

Есть смысл. Еще какой. Ничего не мешает все делать одновременно и заключить потом с одобрением договор распространив его действия на отношения возникшие до его заключения [x]

это где так написано?

И я хотела уточнить...В образце платежки НЕТ уточнения, что это я плачу за фактически сложившиеся отношения ИМЕННО по моему помещению. И потом - это все равно


Чего бы такое предпринять,кому бы и что написать, чтобы в последующих судебных разбирательствах (чую, если не уеду, придется им быть) доказать , что мной "были предприняты все зависящие от меня меры по надлежащему оформлению документов на право пользования объектом нежилого фонда, относящегося к государственной (федеральной) собственности". (чешу репу)

В решении арбитражного суда Свердловской области. :-) Ясно, что эти отношения не защищены всеми нормами арендных, но обязанность по оплате платежей возникает однозначно.


Ну письмо-то кем-то подписано? Кто-то же предлагает вам платить?

ГК и информационное письмо ВАС гляньте, нет акта приема-передачи-адиос

Да. Письмо подписано руководителем Агентства. ОН пишет, что в связи с изложенным, предлагает производить оплату за ПОЛЬЗОВАНИЕ ПОМЕЩЕНИЯМИ по образцу. А в образце написано "арендная плата за ООО "с которым расторгли договор аренды" по договору (который тоже был между ними) за такой-то месяц. Я хочу внести в платежку ясность. Что я плачу за свой магазин. За существующие отношения. При чем тут задолженность ООО?

А разве мы о здании\сооружении говорим? Тут вобще.. торговая площадь?
Акт приема-передачи торговой площади? Это даже не аренда, это так-то услуга. :-)
Автор, а там объект аренды-то по смыслу 607 ГК РФ хоть существует?

В моем договоре субаренды? Да. Я арендую (арендовала?) помещения № 29 и частично № 27, расположенные в здании, являющемся объектом федерального значения....находящегося по такому-то адресу...под торговые, административные и складские цели"...
Помещения нумеровались, т.к. это гостинница и много всяких комнаток. Они все пронумерованы.
А в "основном" договоре аренды (между Агентством и ООО) - объект аренды - все это здание.
А в платежке - ничего. Только - погашение задолженности за ООО.

[Сообщение изменено пользователем 01.12.2010 22:48]

А кто писал:

:ultra:
Опять же не нашел обязательного требования о составлении акта при аренде помещения.
Все же я придерживаюсь мнения о фактической аренде и последующим заключением договора с распространением его действия...

а как вы без акта приема-передачи докажете фактические отношения?

Автор, я вклинюсь немного с другой стороны.. Здание случаем не в ведении МУГИСО находится?:-) И ваше ООО предлагает вам "образец", по которому вы как бы встаете на место ООО и платите на те реквизиты, на которые платило ООО ?
Вы бы уж как-то конторы назвали своими именами, а то голову сломать можно :-)
ЗЫ. Я вам в аську постучала :-)

[Сообщение изменено пользователем 02.12.2010 00:57]

Извиняюсь сильно, неправильно выразилась.
Там (в договоре субаренды) помещения, с приложением плана здания (первого этажа), передаваемые помещения выделены на плане "желтым цветом". Акт приема-передачи....Все пучком было...
Может быть мне направить "оферту" с приложением проекта договора аренды в адрес Агентства? Чтобы они мне хоть официально, "на бумаге" отказали...
По телефону они мне уже договор заключать отказали , сказали- "платите как написано, иначе - неосновательное обогащение"...

У меня не МУГИСО. У меня "полномочия собственника осуществляет Министерство Культуры РФ", а имущество на праве оперативного управления закреплено за вот этим Агентством. И на территории УРФО видимо в лице филиала этого Агентства.

А тут как бы да. Агентство так и предлагает.

ответьте: "давайте оформим отношения, я не понимаю по какой ставке мне платить. И вообще кто является арендодателем?"

Существует договор между Агентством и ООО (который вот расторгли). ПО нему - Агентство - арендодатель, а ООО - арендатор, которому разрешено заключать договоры субаренды (с согласия арендодателя). Я - субарендатор. :-)

я понял это
обратите внимание на ковычки
я в общих чертах обрисовал вам вашу линию поведения с Агенством

Автор, я примерно поняла что от вас хотят, у нас были не точно такие же - но подобные схемы.
Ваше Агентство видимо не очень и против вашего нахождения в помещении - но и бесплатно держать вас там не собирается. Поэтому предложили такую простую схему - что вы платите за ООО.
Но как минимум вы на затраты эти платежи не спишете - ибо нет оснований к их перечислению. Вы ж не заключали с ООО соглашение о переводе долга:-) Поэтому на мой взгляд если и когда решение вступит в силу - проще всего вам будет с агентством заключить договор напрямую, как это сделало ООО.
А как быть сейчас, пока и решение под вопросом, и ваш договор истек уже, подумаю.
Общую линию Денвер правильно обрисовал


[Сообщение изменено пользователем 02.12.2010 01:43]

в общем в 2 часа ночи в моск пришел такой набросок
вы заключаете с ООО соглашение о переводе долга - у них же пока не расторгнут договор, значит они платить агентству должны.
при этом они пока разбираются со своим договором, вы сидите в помещении и платите за это Агентству. Субаренду ООО с вас не потребует, потому что договор субаренды истек (отследите этот момент, чтобы не было ничего насчет автоматического продления).
Если решение о расторжении вступит в силу - то получится, что вы до этого момента платили "за того парня", а потом уже будете думать о договоре напрямую
Если не вступит и ООО так и останется арендатором - то вы оплатили свое время пребывания в помещении, а дальше опять поднимите вопрос о субаренде.
Я пока вижу только один подвох - договориться с Агентством о том, чтобы они не только деньги с вас брали, но и в помещение пустили. Может коллеги другие пробелы еще углядят.
ЗЫ. 100% правильно вам не сделать, все равно придется как-то кандибобриком крутиться имхо, с наименьшими потерями
ЗЗЫ, С ужасом подумала о вроде как необходимости охранного обязательства....но это уже совсем другая история (с)

[Сообщение изменено пользователем 02.12.2010 02:03]

А где в ГК обязанность по акту при аренде нежилых помещений закреплена?



[Сообщение изменено пользователем 02.12.2010 09:07]

Пока договор не признан расторгнутым, то у вас с Агентством никаких отношений нет.. поэтому платить им не надо.
С момента истечения срока договора субаренды и до момента пока договор аренды не признан расторгнутым решением суда, вступившим в законную силу, у Вас все равно никаких отношений с Агентством нет, поскольку формально ООО пока остается арендатором и, не заключив новый договор субаренды, вы неосновательно используете имущество, которое находится во владении и пользовании ООО. Поэтому без заключения договора субаренды вы неосновательно обогащаетесь за счет ООО. А вот с момента судебного расторжения договора аренды уже пойдет неосновательное за счет Агентства.

Как вариант: попросить у ООО письмо, в котором они просят перечислять арендную плату на счет Агентства. Либо доп.соглашением оформить. В итоге счастливы все

[Сообщение изменено пользователем 02.12.2010 10:42]

какую? у них договор субаренды истек уже:-)

арендную плату до истечения срока действия договора, например, за ноябрь... ну если долг по ней есть.... а потом плату за неосновательное обогащение :-)