Помогите в переоформлении гаража!

Товарищи юристы! А также все сочувствующие!
Подскажите, как сделать правильно?

Собираюсь купить гараж. Гараж капитальный, в составе кооператива из 7-ми членов. хозяйка готова мне его продать, но сейчас там лениво идет процесс приватизации земли. Если переоформить гараж на меня сейчас, то все документы кооператива надо переделывать под нового члена. А процесс приватизации уже запущен - придется перезапускать.

Кроме того, у них у каждого есть какая-то бумага на землю "...о бессрочном пользовании" Мне после переоформления такую бумагу не дадут. Это может стать проблемой при приватизации земли. или еще какие-нибудь препоны из-за этого возникнут...

Есть вариант: я ей отдаю деньги сейчас, а ДКП и перерегистрацию собственности делаем потом, после окончания приватизации
Как бы мне не остаться при этом варианте и без собственности, и без денег!

приватизация может затянуться... на годы.

если мы договоримся не переоформлять сейчас, но я ей выплачу всю сумму, как я могу подстраховаться?
Расписка?
Завещание?

предварительный договор

Хм... очень интересно. Почитал про ПД - ничего не понял, применительно к моему случаю! :suxx:

Если основной договор - о купле-продаже, то о чем предварительный? Если только о намерениях, то значит он не подразумевает оплату? А оплата мне нужна сразу, в рамках предварительного.

Ок, как-нибудь оплату всунем в предварительный. Тогда основной договор купли-продажи - совсем "бесплатный"? Или с символической суммой "1 руб."? Кроме того, чем отвечает продавец, отказавшись от заключения основного - возвращает мне деньги? Ну нормально... А если продавец умер? 8( Получается - ни денег, ни договора купли-продажи.

сижу, думаю дальше. А почему бы Вам не заключить основной договор купли-продажи? Это не жилье, договор вступает в силу сразу, гос. регистрации подлежит только переход права- сдадитесь, когда дооформят. А в основном договоре уже можно употребить термины "аванс" или "задаток". Если Продавец заартачится идти на регистрацию- судиться по ст.551 ГК. Только тогда придется доказывать в суде оплату, поэтому в идеале конечно деньги со счета Покупателя на счет Продавца отправить. Это будет надежнее расписки, особенно если Ответчик не явится в суд. Если распиской- то пишите еще пару свидетелей. Вот как-то так....

А что, для регистрации нет ограничений по времени? ДКП действителен сразу?

То есть, пишем ДКП (кстати, его обязательно нотариально заверять?), но свидетельство о регистрации остается у продавца, на его имя? Чья в этом случае собственность? С позиций закона? А с позиций государства?

Если ДКП заключен, но право не перерегистрировано и продавец умирает, то покупатель сможет ли зарегистрировать собственность на себя на основании только одного экземпляра ДКП сомнительной свежести?

нет
как вариант оформить через договор займа, а гараж внести в договор в качестве залога, как обеспечение исполнения обязательства

В случае смерти лица какова судьба его имущества, находящегося в залоге? Оно что, не включается в наследственную базу или как там оно называется?

А вообще, договор займа между гражданами как оформляется? Если заемщик отказывается от исполнения обязательств по возврату денег, какова процедура "приватизации" залога?

[Сообщение изменено пользователем 03.06.2010 15:33]

8( 8( обоснуйте!
Конечно, сразу. Подлежит регистрации ПРАВО, а не договор.Нотариуса не надо, простая письменная форма. Срога годности у договора тоже нет.
Автор, в случае смерти Продавца- не переоформленные права можно переоформить только с помощью наследников. Поэтому самое надежное в этом случае опять таки- договор купли-продажи. В случае смерти идете в суд по ст. 551 п.3 и не зависите от наследников либо через предварительный.
Договор займа- потом Вам деньги вернут, а гараж так и останется у продавца.
Не вижу особых проблем и в том, чтобы нормально оформить право сейчас. Для изменения в списке долевых собственников земли достаточно одного письма об этом председателя кооператива.

п. 3 ст. 433 ГК
"договор , подлежащийгосударственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом"

что то я не помню исключений для гаражей

И все? Просто письмо без приложения документов-оснований? Забавно...

Дело еще в том, что процесс приватизации только начинается. Как бы там не случилось проблемы с тем, что у одного из членов комплект документов не такой, как у остальных...

Кстати, услышал тут, что наследники первой очереди могут вполне успешно оспорить завещание в пользу постороннего лица. Это так?

[Сообщение изменено пользователем 03.06.2010 22:51]

Denver ™, А почему Вы считаете, что договор купли-продажи любой недвижимости подлежит государственной регистрации? Обоснуйте!
ст. 558 ГК
"2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации."
Подлежит регистрации ПРЕХОД ПРАВА, а договор купли-продажи всего, что не является "жилым домом, кв-рой, частью дома или кв-ры" действителен с момента подписания сторонами.


Да могут оспорить, но это не значит, что: а) Ваш Продавец умрет до оформления землм, б)в Вашем случае обязательно оспорят и в) суд встанет на сторону наследников.
Вам предложили несколько вариантов, идеальных среди них нет, и это нормально. Взвешивайте все "за" и "против" и думайте.

да мы немного друг друга не поняли, да регистрации подлежит право собственности, но регистрация договора необходима для того чтобы получить возможность владеть и ПОЛЬЗОВАТСЯ гаражом!!!
почитайте п. 14 постановления Пленума ВАС РФ "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" там все разжевано
по займу я хоть деньги могу назад выдернуть если приватизация уж слишком надолго затянется, а с ДКП мороки больше будет

регистрации договора не будет, потому что регистрируются только договоры, которые ДОЛЖНЫ регистрироваться, а этот не должен.
Извините, но на юристов обычно учатся.

Простите, что встреваю в профессиональную дискуссию, но...

ПРАВО-то собственности, возникающее на основании договора, регистрируется?

Конечно регистрируется! Но вы ведь пишите, что не готовы регистрировать переход права. чтобы не усложнять приватизацию земли.
А деньги отдать хотите. Так вот я вам и советую, отдать деньги под обычный договор купли-продажи гаража. Можно сумму целиком или частично назвать задатком ( последствия известны?). Это будет нормальный, действительный договор, по которому можно требовать в случае изменения намерений продавца а) регистрации права по ст. 551 п,3., Б) возврата двойной суммы уплаченных денег. Вот и все.
При этом вы точно не знаете, подан ли вообще пакет документов на оформление земли и если подан- на какой он стадии. По большому счету- в ваших интересах не идти на поводу у желаний продавца- а стоять за свои интересы- т.е. за регистрацию перехода права. До момента окончания оформления земли можно подать изменения с пакетом подтверждающих документов, ничего страшного в этом не вижу.

[Сообщение изменено пользователем 07.06.2010 11:26]

обратите внимания на тот факт, что после приватизации у Вашего продавца появится еще один объект права собственности - земля. надо подумать как застраховать себя от того, например, что продавец не захочет с Вас попросить еще и деньги за землю или не захочет Вам эту землю продать /при этом препятствий для приобретения гаража не будет/.
если договор кп сейчас подписывать, то землю тоже надо включить и описать ее как объект.

Там долевая на землю будет, всех собственников, которая будет автоматически переходить к новому собственнику.

Кстати, я об этом не подумал. А как это - автоматически?
Это как раз мои интересы - оформить позже. У продавца понятное желание - отделаться от проблем сразу и навсегда. Просто он готов идти мне навстречу и довести процесс оформления земли.

Блин, уже не знаю, нужен ли вообще мне этот гараж! :-D Вон, обещают ввести высокие налоги на собственность. Поди, окажется выгоднее арендовать бокс, чем выкладывать большие деньги за недвижимость такого рода. :-(

это было не заметно...
Вот не видя документов очень неблагодарное дело заниматься фантазиями. Если, как Вы утверждаете


подчеркиваю : у каждого отдельное св-во о бессрочке,
то при купле-продаже гаража у вас будет ваше личное св-во о праве собственности на землю. Тогда получается, что землю когда-то каждому выделяли отдельно, а потом они объединились в кооператив. И я не понимаю, почему нельзя просто купить гараж.
Если же земля выделялась кооперативу- то у каждого не должно быть св-ва о бессрочке, должно быть одно на всех. И сейчас они его переоформляют на одно на всех участников долевой собственности на землю.

Спасибо за помощь! Получив информацию, определился с решением - берем! bs:

Попутно появились еще вопросы:
1. ДКП на недвижимость (гараж) подлежит обязательному нотариальному заверению или нет? Если не подлежит, то что обычно практикуется на сегодняшний день? Можно ли явиться в регпалату с самописанным документом? Буду также рад ссылке на "современный" ДКП в простой письменной форме.
2 Чем для покупателя чревато указание неполной цены сделки в ДКП (с целью исключить налог с продажи)? Только последующим возможным налогом? Или "есть тонкости"? :

не надо, достаточно ростой письменной формы

если сделка сорвется, то продавец вернет вам только то что прописано в ДКП

Простая письменная форма. Самописный- это от руки написанный?
8( Как-то ни разу не встречала...


Судя по тому, что у Продавца Св-во о бессрочке на землю- у него гараж в собственности более трех лет, поэтому налогов он платить не должен. И даже декларацию подавать.
Лучше писать полную стоимость, суды очень неоднозначно относятся к распискам о получении доп. денег. Налог на имущество- гараж Вы будете платить независимо от цены сделки, после регистрации на Вас права.

Ну я и имел в виду ППФ, не завереннный нотариально.

При подробном расследовании оказалось, что "Св-во о бессрочке на землю" - одно на весь кооператив. Так что у продавца - нету. Тем более, что продавец оформил на себя гараж только год назад, вступив в наследство. Так что там никакихнету. Кстати, три года и 125 тыс руб - это,как я понял, для автомобилей и прочей движимости, а для недвижки - пять лет и 250 тыс руб. Это правда?


И это ВСЕ? Других подводных камней нету? Типа, если снос, выкуп и т.д.

Осталось только форму ДКП найти. Я знаком только с ДКП на автотранспорт. Здесь же объект надо как-то правильно поименовать. Что там нужно указать - кадастровый номер, адрес или что?


[Сообщение изменено пользователем 11.06.2010 09:06]

Нет. Для Вашего случая- 250 тыс., это, языком Налогового кодекса "прочее имущество".



нет, только о возврате уплаченной суммы беспокойтесь.
За договором обратитесь лучше к специалистам, самодеятельность тут чревата.

Обращаюсь прям здесь! :-D

Вот, скомпилировал из трех "рыб", найденных в интернете. Поругайте или похвалите!



ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ ГАРАЖА

г.Екатеринбург «____» ___________2010 г.

Мы, гр. gggggggg ggggggggg gggggggggg, ggggggggggggg года рождения, проживающая по адресу г.Екатеринбург, ул. Карла Либкнехта, ggggggggggg, паспорт серии 65 03 № ggggggg, выданный Октябрьским РУВД г. Екатеринбурга ggggggggggg г., именуемая в дальнейшем "Продавец", с одной стороны, и гр. gggggggg gggggg ggggg gggggggg gggggggg года рождения, проживающий по адресу: г. Екатеринбург, ул. Луначарского, gggggggggg, паспорт серии 65 04 № gggggggggggg , выданный Октябрьским РУВД г. Екатеринбурга ggggggggg г., именуемый в дальнейшем "Покупатель", с другой стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. Продавец продал, а Покупатель купил в собственность нежилое строение (гаражный бокс) Ок-222, находящийся по адресу: г. Екатеринбург, ул. gggggggggggggg, 17, литера А, помещение № 5, инвентарный номер: 1\gggggg\А\gggggggg5-1, общей площадью 16.9 м2., кадастровый паспорт помещения выдан: ЕМУП «Бюро технической инвентаризации» 14.07.2009г., далее по тексту настоящего договора - “гараж”.
2. Отчуждаемый гараж принадлежит Продавцу на праве собственности на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 19.10.2009 г., удостоверенного нотариусом г.Екатеринбурга Яковлевой О.П., по реестру № gggggggg. Право собственности Продавца на гараж зарегистрировано в Управлении Федеральной регистрационной службы по Свердловской области 03.11.2009г.; свидетельство о государственной регистрации № 66 АГ ggggggg.
3. Гараж продается Покупателю за 250 000 (двести пятьдесят тысяч) руб., уплаченных Покупателем Продавцу полностью до подписания настоящего договора.
4. Продавец ставит Покупателя в известность об отсутствии каких-либо ограничений (обременений) в отношении отчуждаемого гаража, не названных в настоящем договоре. В соответствии с его заявлением до подписания настоящего договора гараж никому не запродан, не заложен, в споре и под арестом не состоит. Задолженности по налогам за отчуждаемый гараж не имеется.
5. Данный договор считается вступившим в силу с момента его подписания Покупателем и Продавцом. С момента подписания настоящего договора Продавец предоставляет Покупателю право владения и пользования гаражом и обязуется не распоряжаться им до государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной регистрационной службы по Свердловской области.
6. Данный договор составлен в трех экземплярах, имеющих равную юридическую силу. Один экземпляр остается у Продавца, два – у Покупателя, из которых один предназначен для передачи в Управление Федеральной регистрационной службы по Свердловской области.


Подписи Сторон

Покупатель__________________
Продавец_____________________