Ипотека: Сбер - the best choice? (не пеар)

Изучал-изучал я данный рынок, и добрался до Сбера :-)

Сравнил со схемами АИЖК, и что получиолсь:

+ нет фиксированного расчёта максимального ежемесячного платежа исходя из з/п
+ диффиренцированные платежи
+ деньги в день сделки (у АИЖК-шников далеко не у всех)
+ минимум документов - справки о з/п и паспортные данные
+ нет левых комиссий
+ нет страхования заемщика

- нужны поручители (что, в принципе, решаемо)
- своя процентная ставка (но, опять же, наверняка корректируемая актуально рынку)

Сравнил платежи - если брать 2мегарубля на 15 лет, по аннуитетным платежам выходит примерно 28 тыр, по дифф платежам первые выходят около 30 тыр, и потом меньше.

Итоговые выплаты:
Сбер ~ 3.600.000
АИЖК ~ 4.700.000

Кто что думает?
Или есть ещё подводные камни?

[Сообщение изменено пользователем 28.09.2006 10:52]

У меня засада была в поручителях и то что жена работает в другом субъекте федерации(((( Засады никакой нет - есть только психологические проблемы с выплатой изначально больших сумм

вполне сравнимы с выплатами по аннуитету

я думаю что

нельзя причислять к достоинствам кредитного продукта.


по моим расчетам при ставке 13% при аннуитете будет около 25300 руб/мес, а при равномерном погашении основного долга вначале 32700 потом уменьшится, и сравняется с выплатой по аннуитету только через 5 с небольшим лет. Итого выплаты: 4550 и 3960 соответственно.

Я считаю что для кредитов на столь долгий срок, аннуитет предпочтительнее, потому что удобнее. В остальном условия действительно выглядят привлекательно.

Это что, ставка в Сбере по кредиту на такой срок - 11,33%? Здесь: http://www.sbrf.ru/ruswin/credit/crdfiz10.htm - совсем другие ставки, первая выплата при ставке 15% должна составить 36111 рублей. Это "около 30"?
Для сравнения здесь: http://www.skbbank.ru/personal/credits/ipotechn_kr... - ставка по кредиту АИЖК 2 мегарубля на 15 лет (если это >= 50% стоиости квартиры) по ставке 11,5%: 23463 рубля ежемесячно. С 1 октября по таким предитам АИЖК снизило ставку на 0,5%.
ИМХО, платить в первые месяцы 36111 или 23463 - это не психологическая проблема, а материальная. Психологическая проблема при аннуитетных платежах - большая переплата за весь срок и медленный возврат основного долга.

Ну учитывая оф. инфляцию (а про неоф. думать не стоит) есть мнение что через 5 -7 лет платежи эти для вас будут -СМЕШНЫМИ)))

правильно выбрал, знакомые сотрудники сбера говорят, что это социальная политика государства.

Вы где такие ставки берёте??
Или просто на сайте прочитали?
Я вот походил по банкам - везде мне считали по 14%.


13% на данный момент.
Так что ни разу не так.


Ага, только если появится возможность зарабатывать больше => отдать быстрее, всё равно отдать придётся или вроде того. И тем не менее.
Не люблю быть должным.

Я, как и написал выше, беру 13%. Для того чтобы сравнить платежи по разным схемам погашения ставка в обоих случаях одинаковая. Ставку взял с сайта www.uralsbank.ru для срока 15 лет.

Аннуитетная схема сама по себе не препятствует досрочному погашению кредита. Гасите досрочно, отдадите меньше.


Аналогично, но по мне лучше быть должным лишних 7 тыс через 15 лет, чем те же 7, но прямо завтра, впрочем это личное дело каждого.
Та или иная схема погашения не является преимуществом или недостатоком кредитного продукта, это лишь вопрос удобства. К тому же эффективная ставка (IRR) при любой схеме - одинаковая!

Городской Ипотечный банк - 11,9%
Райффайзен - 12,75
Сбер - 12,5 или 15%

НО!
В Сбербанке сумма платежа уменьшается каждый месяц на сумму процентов, и подсчитано, что с 2 млн. руб. экономия через 15 лет будет порядка 600 т.р. (считал не я).
И склонен верить.
У прочих банков сумма платежа одинаковая.
Т.е. в ГИБ 18000 руб. платеж при 1,5 млн. руб., в Сбер 19000 (примерно вроде).

Но через 10 лет сберу надо будет платить, к примеру, 10000, у ГИБу те-же 18000.
Я прав?

В сбер досрочное погашение возможно без комиссий, причем кредит можно брать очередями (если строительство)

Ок, опустим этот вопрос.
Мне считали по 14%.


На аннуитете?
Это как так, позвольте спросить?


Ну-ну. И какие условия там будут, чтобы взять 2М на 15 лет?


Да. И не 10000, а гораздо меньше, через 10-то лет :-)

http://www.gorodskoi.ru/rus/calculator/index.wbp

да, уточнил в сбер. При кредите в 1,5 м.р. первый платеж на 15 лет 15% 27200 руб. 20 лет 25100 руб. 15%
После оформления квартиры в собственность банка 22500 руб. под 13% (можно в первый-же месяц). Тяжелее сначала-то будет значительно. И это минус большой.

А в чем проблема?
В разных банках условия досрочного погашения могут отличаться, но обычно возможны два варианта: либо при досрочном погашении уменьшается сумма ежемесячного платежа при неизменном сроке, либо уменьшается срок при неизменном ежемесячном платеже. В любом случае общая сумма выплат будет сокращена.
Можно довести ситуацию до предельной: если каждый месяц отдавать досрочно, в дополнение к аннуитетному платежу, сумму разницы между аннуитетным платежем и платежом по аналогичному (с той же суммой, ставкой и сроком) кредиту с равномерным погашением основного долга, так, чтобы уменьшались суммы ежемесячных платежей при неизменном сроке, то общая сумма выплат будет в точности такая же как при равномерном погашении основного долга. (Понимаю, звучит коряво, но идея должна быть понятна).

Если банк запрещает досрочно гасить, или вводит какие-то комиссии или штрафы, то это вопрос к конкретному банку, а аннуитет тут не при чем.

Вопрос №1: тебе на работе дадут 2НДФЛ, чтобы было 11.5%? :-)

Вопрос №2: какую ты покажешь официальную з/п (за вычетом налогов!), и какой будет максимальный размер кредита при этом?

Вопрос №3: ты уверен, что больше нет никаких расходов, страховок и скрытых комиссий, идущих отдельной строкой? :-)


ЗЫ: калькулятор глючный: если рассчитывать необходимый ежемесячный доход, то при сумме кредита 2М доход нужен 45тыр, а если рассчитывать максимальную сумму кредита при доходе 45тыр, то максимальная сумма 1.7М

Что-то я не слышал такого.
Аннуитет подразумевает один раз расчёт конечной суммы, её разбиение по месяцам равными частями, и всё.
Ну, ещё возможный пересчёт процентной ставки.
Я так думаю, хотя, могу и ошибаться.

Вот вам пример
http://www.gorodskoi.ru/rus/credits/flats/index.wb...
внизу страницы под тремя звездочками написано что срок не изменяется, а только уменьшается сумма.

ну хз.
по мне так всё равно, начисление процентов на остаток суммы куда выгоднее.

Ставки АИЖК зависят от срока и соотношения кредит/залог, ставка 11,5 реальна. У Сбербанка по ипотечному кредиту на 15 лет да, 13% (я говорил про "кредит на недвижимость" без залога под 15%). Первый платеж (первые лет пять) в Сбербанке ощутимо больше, общая переплата ощутимо меньше:
+1 Выбираем the best choice: затянуть ремень потуже на ближайшие пять лет, или заплатить лишние 600 т.р. за 15 лет.

В моем договоре (АИЖК) третий вариант: то и другое одновременно.

Ага, но правильнее было бы не к инфляции приводить, а к ожидаемому росту зарплаты :-)

Ок. Значит, конкретно в моём случае она всегда от 13.5%.


Ну да, есть немного.
Но лимон экономии того стОит, я так думаю :-)

я и так похудел

ответ будет или нет?

я этот банк уже практически не рассматриваю. Склоняюсь к сбер.

:-d