ищу решение

доброй ночи всем
помогите решить задачку
дано условно:
- есть собственник нежилого помещения 500м2, желающий его продать
- есть мое желание купить помещение
- есть 20% от реальной стоимости этой недвижки
- есть федерал, жаждущий арендовать у меня это помещение на долгий срок
- есть поручитель с хорошей обороткой и приличными пассивами

каким продуктом какого банка правильнее всего воспользоваться при таких вводных?
нужно ли будет оформлять помещение в залог банку?
какой оптимальный срок кредита, если помещение стоит 25млн, аренда 0,5млн/мес? (очень уж горизонт менее 5 лет заманчив)
какой форс-мажор, кроме очевидных, нужно учесть?

Простите за ответ не по теме, но это описание выглядит как типичный сценарий разводки на покупку неликвида по завышенной стоимости. В результате покупатель оказывается с объектом, долгом перед банком, "федерал" сливается, поручитель заказывает покупателя:-)

Удачи!

главный подозрительный момент, зачем федералу потребовалась "прокладка", почему нельзя арендовать у текущего собственника, у которого заключены все договоры и нормально всё с документами на помещение?
Причем собственник может и дальше продавать свое помещение, а Вы можете его покупать вместе с арендатором.
Правильнее было бы сначала иметь договор долгосрочной аренды, а потом покупать.

Это как с рельсами - хрен купишь и хрен продашь без административного ресурса :-D

Кредит с графиком погашения. Банк - какой уж даст.

100%, ещё и допзалог могут попросить

такой, чтобы не больше 70% чистой прибыли с объекта уходило в банк. Арендатор может съехать, ещё что случится...

Оптимально - не покупать такое помещение, тем более в кредит. Разводка 100%. По 50 т.р./кв.м. не продаются помещения, которые реально можно сдать по 1000 р./кв.м.
Либо "федерал" кинет и вы полгода будете искать реального арендатора за 500 р./кв.м., либо с правом собственности кинут и через полгода-год отожмут по суду.

ну, я просто не очень заинтересован был раскрывать все карты
но, видимо, придется немного конкретизировать
я, в определенном смысле, являюсь инсайдером в этой федеральной конторе и знаю ее график развития на пятилетку
знаю потребности и требования к помещениям
федералом передо мной поставлена задача подбора таких помещений под аренду или покупку

так что разводки тут нет ни с чьей стороны, кроме моего желания паразитировать на федерале :-)

не скупитесь на советы, друзья
подскажите оптимальный продукт конкретного банка под озвученные условия

"федералы, жаждут", "недвижка", "планы на 5-ти летку", "инсайдер", извини но это вброс чистой воды :lol:

Не очень вас понимаю
Какой вброс?
Вы с ОАКом форум не перепутали?

Последний раз на какую сумму то попадали ?

Вы еще и ленивый паразит, обзвонить 20 банков - это 2 дня.

форум-то для чего тогда?
да я и так обзвонил уже основных
просто делаю двойной контроль, так сказать

после второго поста в этой теме у меня появилось жгучее желание всем как-то доказать, что я говорю дело, неприятно было выглядеть наивным фантазером
а потом понял, что ни к чему это
тот, кто в курсе специфики стратегии развития, и так знает, что это реально
ну, а кто не в курсе, пусть считает меня фантазером, что уж

жаль только, что ни одного совета по существу вопроса не получил
видимо, у вас тут своя атмосфэра

работаем с крупной сетью, которая уже лет десять как каждый год открывает по 2-3 ТЦ в год и "стратегию развития" имеет соответствующую. Только по результатам прошлого полугодия внезапно не только для "инсайдеров", но и для непосредственных руководителей проектов стратегию поменял, проекты закрыл и поувольнял народ. Нужно быть очень уверенным в перспективах, чтобы лезть в эту заведомо лоховскую тему.

ну у тех ребят чуть другой уровень
ipo, и всё такое

да
я понял уже, что подавляющим большинством местных опытных инвесторов тема воспринимается с улыбкой, как минимум

Автор, я думаю ты останешься у разбитого корыта с такой авантюрой.
Прислушайся, что тебе говорят.

если человек в состоянии оценить риски (возможные убытки) и готов на них пойти, пусть идет

Только пока кредит он вряд ли получит только под недвижимость, а с реальным поручителем на такое тухлое дело, это фантазия какая то.

однозначно .
что-то здесь пазл не складывается ...

Жадный инсайдер в смутное время - первая жертва, вэлкам. Вас ожидают ...

Автор, живи на зарплату как все и не выпендривайся!