Досрочное погашение ипотеки. Выгодно или нет? (пример)

Всем привет!

Озаботился простым вопросом: выгодно или нет в конкретно взятой ситуации гасить ипотеку досрочно?

Дано (условно):
Сумма долга = 1 500 000 руб
Ставка = 10,5 % годовых
Срок кредита = 7 лет (84 мес)
Сумма переплаты за 7 лет = 500 000 руб
Общая сумма выплат за 7 лет = 2 100 000 руб
Ежемесячный платеж = 25 000 руб

Возьмем ситуацию, что у заемщика появились 1 500 000 руб собственных средств. Есть возможность разместить сумму в другом банке на депозит под 10,5 % годовых. При этом ежемесячно получать 13 125 руб.
При этом нужно ежемесячно выплачивать за кредит 25 000 руб.
Но, если посчитать за 7 лет хранения депозита под 10,5%, то сумма процентов даже без учета капитализации будет 1 102 000 руб, плюс собственно 1 500 000 руб, итого за 7 лет 2 602 000 руб. То есть на 502 000 руб больше, чем будет выплачено в банк за ипотеку.

Вопрос:
Все ли правильно я посчитал?
Смущает, что в моменте будто бы выгоднее погасить ипотеку, а в пересчете на 7 лет наоборот.

Сумма переплаты тут не 500000 а 600000 ( 2100000-1500000).
Сумма переплаты набегает, как проценты с постоянно уменьшающейся суммы долга.
Только в первый из 84-х месяцев проценты берутся с 1500000 руб и составляют 1500000*0.105/12 = 13125 руб
Во второй месяц проценты уже будут браться с 1500000-(25000-13125) = 1488124 руб и составят 1488124*0.105/12 = 13021 руб

Можно из суммы переплаты обратным пересчетом посчитать среднюю сумму долга за 7-летний период: 600000/(7*10.5/100) = 816386 руб

Ваш первый вариант (1)
Положить 1500000 на депозит под 10.5% с ежемесячной капитализацией на 7 лет.
Через 7 лет получим на депозите 1500000*((1+0.105/12)^84) = 3118238 руб
Минусуем 2100000 выплаченных по ипотеке, получаем в балансе плюс 1018238 руб.

Этот вариант корректно будет сравнивать с вариантом (2):
Гасим ипотеку - 1500000 и начинаем откладывать по 25000 ежемесячно в течении 7 лет ...
Э... долго считать, спать пора, утром рано вставать.

невыгодно. Берёте кредитный калькулятор и видите, что эффективная ставка кредита при аннуитетных платежах при базовой 10, 5% оказывается выше, чем эффективная ставка по депозиту под те же 10, 5%годовых с ежемесячной капитализацией.
Вот тема, где всё разжёвано http://www.e1.ru/talk/forum/read.php?f=72&i=229724...

Разумно.

Если развить вариант (2), то я насчитал такой расклад:
Расход - 1 500 000
Ежемесячно откладываем 25 000 руб на пополняемый депозит с доходностью 10,5% годовых в течении 7 лет (84 мес)
Расчет делал тут: http://fincalculator.ru/Deposit.aspx
Суммарно будет внесено 2 100 000
Начисленный процент 1 008 607
Итого на вкладе 3 108 607
Получаем в балансе 3 108 607 - 1 500 000 = 1 608 607
То есть на 608 607 руб больше чем в варианте (1)

Получается, что выгоднее погасить кредит и откладывать ту же сумму на депозит (при условии, что такие вклады будут).

А кто знает какая ставка будет по депозиту через 2 года, через 5 лет? Может она будет 8%, а может 16%. По кредиту только фикисрованая ставка.

Вот-вот