Банковские ипотечные продукты и кредитные. Алгоритм сравнения?

До меня дошла информация что предлагаемые на рынке ипотечные продукты практически все стали аннуитентными, что при досрочном погашении очень уж не айс(львиная доля процентов уплачивается в первые периоды кредитного периода, а потом смысла его гасить досрочно вообще почти нет, ибо по сути уже остается чуть ли не одна рассрочка), и стало интересно насколько велика может быть разница с обычным классическими кредитными условиями (в ставке процента) дающая одинаковые итоговые процентыне выплаты при доспрочном погащшении.

В случае если берется кредит допустим на 5 лет на 500 тысяч с предполагаемым временем полного погашения (досрочного) через 2 года. (Это для примера,чтобы понять суть зачем нужен такой алгоритм)

Что выгоднее: взять аннуитентный кредит за 12% годовых или обычный кредит с выплатой процентов равными долями например за 20%

Нужно получить алгоритм быстрого сравнения двух разных типов кредитов с тремя переменными: процент, общий срок кредитования, срок досрочного погашения.

Чтобы можно было меняя значени яэтих трех переменных быстро делать оценку между двумя типами кредитов варианте наблюдая разницу между ними в выплате процентов за кредит, и при этом иметь возможность наблюдать изменение сумм ежемесячных платежей.

Всяческие разовые и ежемесячные комиссии в алгоритме не стоит учитывать - больно уж это индивидуально - их лучше вручную учесть уже при рассмотрении конкретного банковского продукта.

Давно не заморачивался всяческими кредитными калькуляторами и ссылки на них порастерял, может кто поможет?

посмотрите на http://www.banki.ru/forum/index.php?PAGE_NAME=read... калькуляторов много, в том числе и с учётом досрочного погашения аннуитета.

Спасибо, уже помогли местные завсегдатаи! :-)
Разобрался что к чему.

Если кратко то на рынке сейчас слишком большая разница в уровне ставок на ипотечные и обычные кредиты, и по выгоде альтернативы ипотеке нет (особенно когда имеешь большой (от 50 и более процентов)первый взнос и в потому проценты совсем уж низкие - они в буквальном смысле на грани годовой инфляции).

Ну а так то дифференциальные платежи дают большую свободу "воли" при доспрочном погашении - можно как уменьшать время выплат так и сумму выплат - общий процент выполат от сделанного выборра не меняется.
А при аннутентных платежах выгодно досрочное гашение с уменьшением срока выплат, а уменьшение ежемесячного платежа - не сильно сказывается на итоговой выплате процентов.


Для того кто в этих нюансах ранее уже разбирался или профессионально занимается - эти выводы являются очевидными, но для тех кто не занимался - информация полезная.

если брать 8*8*8 сбера то получаются ниже, а если добавить личное страхование жизни заёмщика,страхование от утраты права собственности, страхования от пожара/потопа, оценку недвижимости, то, проше взять потреб под 16, чем пролететь с нормальными вариантами месяца на 2 минимум.

Вполне может статься что 8% будут по реальным выплатам не меньше,а то и больше 16%
Но это уже индивидуальные настройки продукта, их под общие формулы не подвести (вернее можно - но такое загромождение будет и неудобства, что лучше сказать что - нельзя).
Базовые выплаты под общий знаменатель подвел, а затем надо садиться и с конкретными продуктами разбираться кто чего запрятал дополнительно к в открытую рекламируемым процентам.

вот этот абзац можно поподробнее?

Не поняла, как можно выгодно гасить аннуитентные платежи раньше?
и как вы можете уменьшить ежемесячный платеж?

Ну а почему аннуитентные кредиты нельзя гасить раньше путем досрочных выплат? Такая возможность ОБЫЧНО есть у любых кредитов, правда бывают что устанавливают некоторый срок моратория, как правило от пары месяцев до полугода с начала преджставления кредита когда или нельзя вообще гасить досрочно или если и можно то со штрафом делающим досрочное погашение почти невыгодным

Также при досрочном погашении части кредита, как правило (надо смотреть конкретный продукт), можно или уменьшить ежемесячную выплату (оставив неизменным общий срок выплат) или же оставить выплату такой же - но уменьшить количество платежей

Вы обратитесь конкретно в какой-нибудь банк - Вам объяснит про это соответствующий специалист.
Если же Вы уже имеете аннутентный кредит и просто не подозреваете о таких возможностях - опять таки обратесь в Ваш банк. Условия могут быть разные - Вам и расскажут что Вы на самом деле - подписали! ;-)

Кредита пока нет такого)...выясняю на будущее, до этого был как то сберовский дифференцированный.....все было просто и понятно, зная их формулу...легко получилось сэкономить на переплате по кредиту, ибо гасила вперед.

а здесь не очень пока ясно, стоит ли упираться платить вперед, но видимо буду смотреть уже по конкретному продукту. спасибо)

в чём выгода досрочного гашения с уменьшением срока выплат?? в этом случае ты всё равно платишь проценты по кредиту, который ты уже частично погасил. проще лишние деньги на вклад пристроить и вытащить их оттуда, когда придёт очередной срок.
а выгоду уменьшения ежемесячного платежа... тут хз, считать надо, но это всяко выгоднее.

Выгода в уменьшении стоимости кредита
Например, если переплачиваешь в виде процентов не миллион (как предполагается при заключении кредитного Договора), а например 300 тысяч, то прямая выгода - 700 тысяч. (это возможно при быстром досрочном погашении кредита, и важно понять какой вараинт лучше)




Вот-вот , считать надо. Собственно поэттому я эту тему и замутил. Лично я посчитал -выводы запостил. Можно или согласиться с моими выводами или при сомнениях и конкретике - самому просчитать и сказать что все не так.

При этом в случае именно аннуитентых платежей два разных решения дают две разные стоимости - причем сильно отличающиеся друг от друга, разговор идет о разнице в десятки тысяч рублей, а при большом и длительном кредите - даже в сотни тысяч рублей.

А может у вас есть расчеты одного и того же кредитного продукта с аннуитентными платежами посчитанного разными способами, разберемся ттак сказать на конкретном примере)....выложите если не трудно.

участвовал в похожем обсуждении, бодались не один день. в итоге написАл об этом статью, www.trivius.ru/node/25 "выплачивать по графику или досрочно". смотрите, там на сайте удобный калькулятор с возможностью учитывать доп расходы и досрочку, как разовую, так и периодическую. как раз под ваше обсуждение.

начал читать статью, дошел до дохода на семью 135 тыщ и квартиру за 7 млн, заплакал, закрыл :-D

Спасибо. Правда статья у Вас уж больно академическая получилась, не каждый даже сленг и слог - поймет и осилит. Проще бы писать надо - во всяком случае если расчет что статья для широкой публики, а не для узкого круга специалистов.

Тут то вроде пишешь проще-простого и то зачастую понять не могут!
А Вы - такие изыски предлагаете... :-)

обсуждали на московском форуме, поэтому и цены московские. даже подмосковные. дело же не в ценах.

спасибо, учту.

The same :lol:

О! Поздравляю. 8 процентов- это мечта каждого. Ипотека под такой процент -это только мечтать. У меня только 12,5 и то рады . И боялись, что поднимут проценты из-за кризиса. Но пронесло.

Даже на этом форуме уже несколько раз доказывалось, что досрочное погашение при аннуитетете ничем не отличается от диффа, если уменьшается срок кредита, а не сумма платежей.
Но, говорят, есть жульнические договора в которых прописано, что полюбому надо выплатить все проценты.
Я таких кредитов не видел только слышал вопли, возможно люди просто чего-то не понимают: например, обычно пишется, что сумма выплаты идет сначала на погашение набежавших процентов, а только потом на уменьшение тела кредита, что естественно, а люди думают, что я сначала заплачу все проценты за всеь срок :-), а потом только погашу тело). Отсюда непонимание.
Либо бывает мораторий на досрочное погашение, причем раньше сроки моратрия были конскими.
Неудобство аннуитета - при досрочном погашении требуется определенная минимальная сумма и заявление.
Также, при прочих равных условиях итоговая сумма выплат банку будет больше чем при диффе.
Хоть я и не являюсь поклонником аннуитета у него есть плюс:
месячная нагрузка на карман в первой половине кредитного срока меньше чем при диффе и это зачастую бывает решающим фактором.

При условии инфляции это выгодно....стомость денег в первые годы больше чем в последующих при диффе ты оббязан отдать много а при аннуитенте нет и можешь купить более значительные покупки сейчас...а последующие платежы будут обесцениваться инфляцией сами сабой...

я скачал тут же где то может на недвижимости екселевский калькулятор. удобная штука. забиваешь количество процентов, сроки, сумму он выдает расчет по аннуитету, по диффу, сумму переплаты, разницу в переплате между дифф и аннуит, и даже что то там про досрочное пргашение есть. при этом надо тока 3 цифры вбить остальное он сам) если кому интересно выложу


[Сообщение изменено пользователем 12.08.2011 19:39]

М.. у меня есть инстинктивное недоверие к внешним калькулятором. Все залезть в них хочется, пошерудить... как устроено. Откуда коэффециенты.. нервничаю блин :-(

попробуйте мой калькулятор на http://www.trivius.ru/calc Его не нужно скачивать, он в сети лежит. Шерудить, конечно, в нем я не предлагаю, но на любые вопросы о том как что работает отвечу. Возможности документированы, статьи о том, какие решения и как с его помощью можно принимать, там же на сайте. Обзоры рынков какие-то появляются.

Учитываются доп расходы, комиссии и страховки, удобно планировать досрочные погашения. Считаются полная стоимость кредита и несмещенная эффективная процентная ставка. Можно сохранять расчеты.

[Сообщение изменено пользователем 22.08.2011 14:41]

[Сообщение изменено пользователем 22.08.2011 19:43]