Перспективы и практика кредитования ЖСК

при разных схемах вероятность "швырка" разная - это и называется Рисками ;-)

Почему то мне кажется, что я там нового ничего не увижу.

Вот и я про тоже, схема с ЖСК работает. Дык в чем принципиальная проблема с нашим ЖСК?

только при условии заинтересованности Банка :-)

Это все понятно. Вопрос в другом с ЖСК застройщиков банки работают, почему в случае с нашим ЖСК по вашим словам "шансы равны нулю"? В чем ПРИНЦИПИАЛЬНАЯ РАЗНИЦА?

???????

в том, что Вы не аффилированы с Банком :ultra:

По вашему все ЖСК которые кредитуют в Екатеринбурге это структуры банков? Чего-то мне в это с БОЛЬШИМ трудом верится. Простое доказательство этому, любой объект который кредитуют конкурирующие банки.

[Сообщение изменено пользователем 02.04.2011 00:58]

вы про другое




в обеспечении, отсутствии "кусочка рынка недвижимости", отсутствие положительной работы с банками по другим строительным объектам, отсутствием "своего" корпоративного банка и.т.д и.т.п
Во всяком случае в данной ситуации пайщики, могут себе более выгодные условия найти , чем ЖСК




Возможно потому , что не смотрите на картину в целом.

если у застройщика есть "кусочек рынка" , соответственно он интересен любому банку..

Утро вечера мудренее. Мы ходим кругами. Читайте внимательнее мои комментарии и ссылки. Если будет желание то завтра продолжим.
Всем спасибо.

Уважаемые ОЛЕГАРХИ... а давайте о смысле, м?
Вот, допустим, я есть неквалифицированный двроник. Ну, то есть, человек творческой, но не очень дипломированной специальности: могу мести, если заплятят, могу не мести, если не заплатят. И почему я должен возжелать вступать в конкретный строительный кооператив? м? Мне ведь все-равно, что 10 получать в поселке, что 10 в городе. В поселке и так все пустует, вселяйся, куда хочешь, в городе за это Вам заплатить надо. А зачем?
Ну, то есть, а кто, соббббстно, будет в то образование, что Вы тут обсуждаете, вступать? М? И ЗАЧЕМ? И по каким условиям гарантии, и кто это способен гарантировать? И, если этот кто-то говорит, что зуб дает, то ... а чем он этот зуб даст? У него стабфонд есть для вступающих дворников? Или чем там его зуб обеспечен? А?

Найдите 10 отличий. :-)

Рассмотрим наш ЖСК и ЖСКЗ (ЖСК застройщика) по следующим параметрам:

1. Земельный участок.
2. Проект.
3. Все согласования и разрешения.
4. Квалифицированный застройщик.
5. Частичное собственное финансирование.

Единственное отличие – это п.5. И то не принципиальное (грубо говоря, вместо 100 рублей от ООО есть 10х10 от физиков, упакованные в ЖСК, т.е. контрагент опять же 1) и в пользу ЖСК т.к. его РКО в вашем банке. :cool:

В деревне "Новые пески" Курганской обл., на сегодня можно купить стандартный деревенский деревянный жилой дом с землей 10 сот. за 5 т.р.
Почему то там я очереди не видел? :-)

Обеспечение есть, я об этом уже писал. Кусочек рынка недвижимости это очень размытое понятие т.к. они (кусочки) разные по размеру бываю, про любого участника любого рынка можно сказать, что у него есть кусочек этого рынка, даже если он этот самый кусочек ноль целых х...й десятых, в общем стремится к нулю.

Все когда-нибудь случается в первый раз.

Вы противоречите сами себе, зачем корпоративному банковскому застройщику опыт работы с банками?

Это из другой оперы.

?????

[Сообщение изменено пользователем 02.04.2011 10:55]

1 - я в пример привел не последовательный набор отличий а разные параметры
2 - не банковский застройщик (это вобще как правило неудачные варианты и жизнеспособность их так себе) , а банк входящий в один холдинг, корпорацию, аффелированные люди и.т.д







если вы так хотите попробовать -пробуйте, мне в чем то убеждать вас и спорить ну нет смысла, .

аффилированность может быть не только прямой, но и косвенной :-)

полностью согласен

Эта и параллельные темы (см. ссылку) как раз и созданы скажем так для правильного проектирования этого ЖСК, дабы максимально учесть все острые углы.
Если в двух словах резюмировать ваши сообщения - 214 ФЗ или аффилированный застройщик. По другому не бывает и быть не может. Поправьте если я ошибся.

Начинать реализацию этого проекта без четкого понимания, нормальных партнеров и плана действий я не собираюсь.

По большому счету в данной схеме банк на фиг не нужен, люди скинулись, построились. Просто с банком этот процесс ускорится. :cool:

:-D в качестве тренировки попробуйте где нить председателем ТСЖ поработать, полгодика например и чтобы у вас была 100% оплата за коммуналку.. а ведь она всего 5-10 т..р





пробуйте :-D

Вы наверно в курсе, при создании рынка прибыль в разы больше чем при пихании на давно сформировавшемся и структурированном.
Представьте такую ситуацию, у меня хватило терпения и времени довести эту задумку до конца. Т.е. первый дом построен и сдан. Теперь представьте темпы появления и роста таких ЖСК. Дык вот этот «кусочек рынка недвижимости» поглотит этот самый рынок за какие то 2-3 года. Посмотрите на Светлореченский люди стоят в очередь по 30 т.р./м2 за щитовыми квартирами.

[Сообщение изменено пользователем 03.04.2011 15:48]

Это все уже было (я же указал ссылку в начале темы) тут http://www.e1.ru/talk/forum/read.php?f=96&i=446944...

Что касается неплатежей в ЖСК это вопрос правильного составления договора с пайщиком. :cool:

Речь о ставке после сдачи дома, во время строительства конечно + два-три%. Опять же - стандарт.

Кароче.
У нас есть энтузиаст и, допустим, ещё одиннадцать семей чуть меньших энтузастов которые хотят поиметь жильё занедорого.
Нам этот дом надо где-то построить, на какие то шиши запроектировать, согласовать всеми и вся и начать потихоньку рыть котлован.
Ни один здравомыслящий банк не пойдёт на кредирование стройки без ИРД (исходно-разрешительной документации). Откуда эти энтузиасты возьмут денег на участок, проект и беготню по инстанциям в течение года-полутора?
Кто будет строить? Некий мифический "Акредитованный банком застройщик"? А как же он такой красивый акредитуется? Хотите спихнуть риск на банк, но платить проценты по безрисковой ставке? Изба вам наверное светит, индейская, национальная. Фигвам называется.
Далее - нам надо прокредитовать 12 семей. Если хотя бы одной семье (тоесть анализироваться будет минимум 24 человека) откажут в кредите (а причин тому может быть миллион - платежеспособность маловата, шурин сидит за мошенничество, иждевенес с ДЦП бла бла бла...) - надо искать более других. А деньги в ИРД уже вбуханы, на площадке вхолостую дымит экскаватор. А мы самозавено ищем дольщиков.
Ещё один неприятный момент - стройка идёт пока банк даёт деньги под дольщиков. Случись чё с одним дольщиком (помрёт, простихоспаде) - банк по его договору платить не будет строителю. Получится построенный на 11/12 долей дом, в котором никто жить не сможет. Долю безвременно усопшего будут вносить остальные 11 негритят? Да фигасдва - им за эту ипотеку бы расплатиться, они пойдут луше Амундсена перекроют и обругают банк и акредитованного застройщика.

В общем узких мест много. Самое на мой взгляд узкое - отсутствие первого взноса. 30% от стоимости дома люди должны дать сами. И ждать пока на эти бабки запроектируют, согласуют и начнут копать. Хотите дешево - берите риски на себя с самого начала.
А иначе - нафига банку ваше ЖСК? Он с таким же успехом построит на свои и распродаст, хотя бы даже и на этапе строительства начнёт. И потом допродаст чего не продал.

Теперь про кредитование банками стройки. Самый шустрый в этом направлении - Газпромбанк, наверное. У него на сайте действительно огроменный перечень домов, приобретение квартир в которых он кредитует. Подвох в том, что все эти объекты уже почти завершены. Рисков недостроя почти нет. А риск неплатежей и как следствие недостроя "размазан" по застройщику, другим дольщикам, немного и на банк мазнулось но не шибко.
А тот тезис что "Губернский до кризиса" вообще лучше спрятать - ибо где щаз кризис и Губернский? Докредитовался :-D

Естественно

Не надо потихоньку, все делается в соответствии с графиком работ

Сходите по ссылке в начале темы, там по существу пара страниц, иначе мы так и будем с вами на разных языках общаться.
Создание и работа ЖСК.
Для этого нужно от 10 (условно, эта цифра выяснится после полного расчета проекта) человек (при чем, необязательно всем нужна ипотека) для инициативной группы и ни копейки денег.
Схема организации проста:
1. В сети (форум, мэйл и т.д. и т.п.) связываются и обсуждают условия люди, которые хотят построить себе квартиру за реальные деньги. Когда всех все устроило, переходим к реальным делам.
2. Покупка земельного участка.
Нашли/просчитали, утвердили, скинулись, купили/построили и так по всем этапам, далее для краткости сделали.
3. Фундамент сделали.
4. Коробка сделали.
и т.д. и т.п.
Причем участие в таком кооперативе выгодно на любом этапе:
1. На этапе обсуждения не требуется ни копейки денег.
2. Купили землю, каждый получил долю в реальном и перспективном активе.
и так по всем этапам, чем больше этап, тем дороже доля, которую при желании можно продать, если поменялись планы.
Это суть. Формальности подгоняются.
Для чего введено поэтапное финансирование? Люди просто боятся швырков.

???

Уже ответил, см. создание и работа ЖСК. Не всем участникам нужна ипотека, число членов растет с ростом этапов строительства. Откуда вы взяли, что у тех, кому нужна ипотека не 30%?