Интервью Сергея Полонского. Не хуже Чичваркина :)

Интервью: Сергей Полонский, президент Mirax Group
“У Трампа проектов куда меньше, чем, например, у нас”

Бэла Ляув
Ведомости

11.07.2007, №126 (1900)

Президент Mirax Group Сергей Полонский хочет застроить своими небоскребами европейские столицы

За семь лет малоизвестный петербургский бизнесмен Сергей Полонский сумел стать одним из наиболее успешных игроков на рынке столичной недвижимости. Его состояние Forbes оценивает в $880 млн. Тем не менее на бизнесе он не зациклен и широкой публике знаком не только амбициозными строительными проектами вроде самого высокого в Европе здания — башни “Федерация”. В смысле умения эпатировать публику он готов поспорить со своим другом — владельцем “Евросети” Евгением Чичваркиным. Пять лет назад чуть не стал первым российским космическим туристом, но помешал высокий рост — 194 см. А на весенней выставке недвижимости MIPIM в Каннах Полонский устроил грандиозный промоушн своей компании, пустив по набережной Круазетт студентов с мониторами на головах, на которых светился логотип Mirax. О том, как удается совмещать бизнес и бурную личную жизнь, Сергей Полонский рассказал в интервью “Ведомостям”.

— Про то, как вы стали заниматься недвижимостью, ходят разные слухи. Можете рассказать, как на самом деле было?

— В начале 90-х кто-то вез масло с Украины, кто-то — сахар, а мы с партнером Артуром Кириленко подумали: зачем что-то возить? Люди сами могут доехать. В 1993 г. взяли первые подрядные работы на отделку новостроек. Стали в вагонах возить людей с Украины, в Питере выгружали, как правило, по дороге пару человек теряли. В основном гастарбайтеры занимались штукатуркой.

— Почему именно штукатуркой?

— Потому что все мужчины-каменщики — алкоголики. Выяснилось, что из 100 каменщиков 40 алкоголики, 40 тунеядцы, 18 идиоты и два когда-то клали кирпичи. Поэтому мы решили, что мужчины — хорошо, но женщины — лучше. Она едет зарабатывать деньги: ей нужно семью прокормить, а мужикам по фигу. Причем есть такая специфика: женщина может встать и часами штукатурить. Она выносливее и направлена на монотонный труд.

— Каким был начальный капитал?

— Какой капитал? Не было никаких денег. Так получилось, что у одного нашего знакомого чудом оказалось 100 железнодорожных билетов, в которые надо было только вписать фамилии. Так мы первый раз и привезли людей в Петербург. Набрали гастарбайтеров, а так как с нами за работу рассчитывались квартирами, то первое время пришлось нелегко. Денег тогда ни у кого не было, первую квартиру, которую получили по зачету, в течение четырех месяцев пыталось продать агентство, но не смогло. Пришлось занимать у всех, у кого только можно было, — надо было кормить людей. За 13 лет у нас ни разу не было задержки зарплат. У нас и сейчас есть негласное правило: сначала зарплаты получают рабочие на стройке, потом — менеджмент.

— А у вас есть зарплата?

— Да, так как занимаюсь частично управлением.

— Большая?

— Не помню точно, но какая-то приличная — где-то $50 000.

— Когда появился собственный строительный объект?

— Когда агентство не смогло продать квартиры, мы плюнули на все и стали заниматься продажами сами. В 1994 г. основали компанию “Строймонтаж”, а через год продавали помимо своих почти половину квартир компании “Строительный трест”. А застройщик требовал, чтобы во всех объявлениях и рекламе мы указывали название компании. Стало сложно, мы поняли, что слишком зависим от одной организации, и в 1996 г. взяли первый подрядный дом.

— Неужели так просто было без опыта взять и построить дом?

— У нас тогда было ощущение, что построить дом может любой. По своей молодости, глупости, юношескому максимализму это нам казалось легко. Но, безусловно, глаза боятся, а руки делают. Этот дом принадлежал “Ленэнерго” и был уже наполовину построен. Но “Ленэнерго” запретили включать в тарифы деньги, за счет которых велось строительство. Мы предложили достроить дом, а им отдать половину квартир. Мне кажется, чем больше человек знает, тем больше боится делать новое. Например, юрист не станет бизнесменом, потому что знает слишком много законов. И если бы 13 лет назад кто-то мне сказал, что я буду строить башню “Федерация”, я бы не поверил.

— Помните, когда заработали первый миллион?

— Конечно, в 1995 г. Сидим с компаньоном, у нас мечта — миллион. Красивая магическая цифра. А у нас были съемные квартиры, простенькие машины. Я где-то прочитал: чтобы что-то получить, нужно от чего-то отказаться. И мы с Артуром договорились: пока не заработаем миллион, не будем смотреть телевизор. Сработало! Через 11 месяцев мы купили новые телевизоры, получили колоссальное удовольствие. Сейчас, когда принимаю какие-то решения, понимаю: если хочешь нарисовать новую звезду, ты должен от чего-то отказаться, чем-то пожертвовать. Это дает внутреннюю силу. Вообще, говорят, что человек получает удовольствие не когда поднимается на Эверест, а за 3-4 м до вершины. И мы больше удовольствия получили не когда миллион был у нас в руках, а в процессе.

— Куда потратили миллион?

— Вложил в бизнес.

— Зачем было отказываться от личных нужд, чтобы вложить деньги в бизнес?

— Если человек заработал миллион и потратил его на покупку машины, квартиры, то он идиот и никогда не станет хорошим бизнесменом. Американцы провели исследование и пришли к выводу, что если у бизнесмена дом больше 1000 кв. м, то акции его компании падают. Когда у человека большой комфортабельный дом, то он уверен, что у него все всегда будет хорошо, и расслабляется, а в 90% случаев происходит с точностью до наоборот.

— А ваш дом меньше 1000 кв. м?

— У меня нет дома.

— Даже загородного?

— Маленькая дачка на 250 кв. м. Материальные блага меня интересуют постольку поскольку.

— Если следовать вашей логике, бизнесмен должен быть аскетом?

— Нет, это не означает, что я изгой какой-то. Мне, как и всем, нравятся хорошие вещи. Я имею в виду, если у тебя есть самое необходимое — квартира, машина, то достаточно тратить на собственные нужды $100 000 в месяц. Зачем больше? Но чтобы тратить такие деньги, нужно зарабатывать $1 млн в месяц.

— В 2000 г. вы переехали в Москву. С чем было связано решение работать в столице?

— Считаю, что в одном месте одна компания не должна занимать более 15% рынка. На тот момент мы в Петербурге строили много — 80 000 кв. м в год, а город возводил 1 млн кв. м. Объемы можно было увеличивать и дальше, но увеличивалась зона риска.

— Какими были первые шаги в столице?

— За два месяца я провел здесь порядка 200 встреч — с банкирами, строителями, — чтобы понять, что за рынок, какие правила игры. Я приехал в мае, и уже в августе мы подписали первое соглашение по “Короне” — большой проект на 100 000 кв. м. Заказчиком выступала Московская медицинская академия — из-за отсутствия средств проект стоял около семи лет, уже все заросло травой. Мы встретились с руководством, сказали: денег давать не будем, возьмем часть площадей. Для того чтобы вырыть котлован и забить сваи, первоначального капитала хватило — мы выделили на Москву около $4 млн. Поставили забор и начали продажи. Не нужно было даже связей с правительством Москвы, потому что, по сути, мы выполняли подряд. И Юрий Лужков при закладке капсулы очень удивился, что строит питерская компания.

— Команду вы набрали полностью новую?

— На тот момент в питерском “Строймонтаже” работало 1000 человек. Я из компании взял только конструктора Дмитрия Комарова, потому что нужно было быстро делать проект “Короны”.

— Почему вы решили разделить бизнес с Артуром Кириленко (сейчас Кириленко — основной владелец и президент “Строймонтажа”)?

— Это логично: он работает в Петербурге, а я — в Москве.

— Есть мнение: чтобы занять долю на московском рынке недвижимости, нужны или очень большие деньги, или очень большие связи. За короткий срок вам удалось набрать солидный портфель проектов — около 5 млн кв. м. За счет каких ресурсов?

— Девелоперская команда — это сложная система управления, менеджмент, люди. Нельзя дать денег и сказать: “Сделайте”. Все проекты Mirax были приобретены давно. Участок в “Москва-Сити” обошелся в $10-11 млн, [заместитель мэра] Иосиф Орджоникидзе уговаривал всех участвовать в проекте, но никто не хотел брать, а нас называли идиотами. Через пять лет за эти участки уже дрались. Завод “Фили-Кровля” купили три года назад, в общей сложности он обошелся в $25 млн. Список проектов можно продолжить. Это сейчас, чтобы начать проект в 100 000 кв. м, нужно только за землю заплатить порядка $50 млн. Поэтому вы и не увидите новых компаний, потому что не так много тех, у которых есть такие деньги. Но это нормальная ситуация — на таких рынках в других странах присутствует по 5-10 компаний, не больше. А все проблемы с обманутыми дольщиками как раз из-за того, что компании непонятные и маленькие.

— Еще говорят, что вам помогли связи с главой “Интеко” Еленой Батуриной.

— Про деньги я вам все сказал, если бы было что-то, вы бы нашли на compromat.ru. У нас с “Интеко” совместный проект — это перекладка воздушных ЛЭП в Бескудникове. Там большая мощность кабелей в 110, 220, 550 кВ. У нас в стране еще никто не перекладывал 550-вольтные кабели. Очень сложное техническое решение, эту идею мы продумывали вместе с вице-президентом “Интеко” Олегом Солощанским.

— Каков на сегодняшний день кредитный портфель компании?

— Общая сумма задолженности с учетом долгосрочных и небанковских инструментов — менее $400 млн.

— Вы недавно запустили опционную программу для менеджеров компании. Зачем это понадобилось?

— На опционную программу выделено 15% акций компании. В ней участвуют все члены совета директоров, которые стояли у истоков создания компании: это Алексей Адикаев, Дмитрий Луценко, Максим Привезенцев и Максим Темников. Они получили 5% акций компании. На втором этапе, через два года, они получат еще 5%, а еще через два — остальные акции.

— Какие планы по проведению IPO?

— Как таковые деньги нам сейчас не нужны — портфель проектов сформирован, средств достаточно. Поэтому в ближайшее время мы на биржу не будем выходить. С одной стороны, публичные компании рынок начинает воспринимать лучше, но с другой — нам гораздо сложнее будет работать. Наше конкурентное преимущество в том, что мы очень быстро и оперативно принимаем решения. Например, нашли площадку, ударили по рукам — и нам не нужно ни одобрение акционеров, ни согласования с биржей и т. д. В мире ведь нет формулы успешности компании. Если бы все компании, вышедшие на биржу, были успешными, мы бы тоже продали свои акции. Но не так много мировых девелоперов проводит IPO. В основном это компании, где акционеры не занимаются оперативным управлением, — металлические, алюминиевые и т. д.

— Другими словами, отходить от оперативной деятельности вы не собираетесь?

— Никому в мире это не удалось. Ни [девелоперу Гарри] Трегубову, который № 1 в Австралии, ни [Дональду] Трампу в США. Я считаю, чтобы проект был успешным, акционер должен им заниматься непосредственно. В девелопменте невозможно уйти от оперативного управления в отличие от завода, где можно поставить технического директора, который будет выполнять техническую роль — никакого креатива не нужно.

— Сейчас среди российских строителей мода на IPO. И капитализация наших компаний иногда превышает все мыслимые цифры. К примеру, по версии Forbes состояние Дональда Трампа оценивается в $2,5 млрд, а, допустим, группа “ПИК” стоит более $12 млрд, девелоперское подразделение Льва Леваева — около $6 млрд. По-вашему, насколько адекватны эти оценки?

— Среди них есть мои друзья, и комментировать было бы некорректно. Кроме того, у Трампа, я думаю, количество проектов куда меньше, чем, например, у нас и “ПИК”.

— А во сколько бы вы оценили Mirax на сегодняшний день?

— Думаю, сейчас не совсем корректно давать какую-то оценку. Мы поставили себе задачу сделать бренд Mirax № 1 в Европе.

— Как вы этого добьетесь?

— Мы хотим в нескольких европейских странах запустить проекты такого же уровня, как Mirax Plaza, башня “Федерация”. Это добавит положительного имиджа стране. Вот мы любим говорить, какие мы хорошие. Но это никого не интересует. А поставим самое высокое здание посреди Парижа и чтобы там было написано Made in Russia. Все! Точка. И отношение за рубежом сразу изменится — можно много говорить, а можно показать. Ведь часто многие страны мы воспринимаем через их продукцию. Что первично — Mercedes, BMW, Porsche или Германия? Если бы этих брендов не было, думаю, весь мир Германию воспринимал бы по-другому. Точно так же Франция — это Chanel № 5, вино. А Россия? Водка, балет и медведь. Сейчас еще добавились газ и нефть.

— Как, по вашему мнению, будет развиваться рынок недвижимости Москвы?

— Я знаю правду, но не скажу. На протяжении последних пяти лет я прогнозировал ситуацию — это сбывалось, и в мэрии меня попросили не комментировать цены. Получается, что прогнозы совпадают, а меня обвиняют в том, что рынок на мои слова реагирует, как на слова Сороса.

— Как-то вы стали важничать.

— На слова человека, у которого 5 млн и 500 млн, люди реагируют по-разному. Вот, например, я студент и дарю девушке букет роз на день рождения. Вау! И Полонский дарит букет. Просто один и тот же поступок воспринимается диаметрально противоположно.

— Раньше вы продвигали идею, что дешевого жилья в Москве не должно быть.

— Это наконец поняли все. У нас нет другого выхода, иначе Москва превратится во второй Нью-Мехико. Вспомните, как три года назад, когда цена была $2000 за 1 кв. м, говорили: это дорого. Она должна увеличиться до такого состояния, чтобы люди из регионов не могли приезжать сюда и покупать квартиры. Иначе мы задохнемся в сплошной пробке. Между ценой на квартиру в Урюпинске и Москве разница должна быть как минимум в пять раз. Если бы это произошло два года назад, у нас пробок было бы гораздо меньше. Сейчас обратная ситуация. Оттого что сейчас квартиры могут покупать богатые люди, лучше всем. Человек, который покупает вторую-третью квартиру, делает ремонт, сдает в аренду. Если квартиру хотят снять 120 человек, а предложено 100 квартир, то цена резко вырастет. А если на рынок выйдет не 100 квартир, а 120, цена резко упадет. Поэтому во Франции, наоборот, людям, которые покупают несколько квартир, дают налоговые скидки. Они увеличивают количество предложений по ренте, и во Франции 80% людей живут в арендованных квартирах.

— Как вы будете решать транспортную доступность в деловом центре, где строится “Федерация”?

— Меня этот вопрос не очень волнует, потому что мы соединяем “Федерацию” с комплексом Mirax Plaza [на пересечении Кутузовского проспекта с ул. Кульнева] монорельсовой дорогой. Если будет пробка, наши посетители смогут добраться к нам по этой дороге. Кроме того, у нас огромный паркинг на 3000 машино-мест.

— По вашей инициативе была создана Ассоциация строителей России (АСР). Как бы вы оценили результаты ее деятельности?

— Не хочу брать пальму первенства — строители все вместе собрались и обсуждали создание ассоциации. Благодаря ей мы можем спать спокойно — в том плане, что не проснемся и не получим 214-ФЗ (закон о долевом строительстве. — “Ведомости”). Ни один закон, который не соответствует интересам рынка, не будет принят. Сейчас перед АСР стоят более глобальные задачи: привести рынок в такое состояние, чтобы любой покупатель жилья был спокоен и никто не выходил на голодовки.

— Правда ли, что ваша супруга Наталья Степанова пыталась отсудить часть Mirax?

— Судебное решение состоялось — у нас был брачный контракт, он остался в силе (Полонский и представитель Степановой отказались раскрыть суть решения суда и брачного контракта. — “Ведомости”).

— Несколько лет назад вы активно тренировались и готовились полететь в космос. Почему полет не состоялся?

— У меня не поместились ноги на 2 см. Я восемь месяцев тренировался в НАСА. Из заплаченного аванса вернули практически все, за исключением $500 000, которые были потрачены на тренировки. Если будет возможность, то полечу в космос однозначно.



--------------------------------------------------------------------------------

О КОМПАНИИ

Mirax Group создана в 1994 г. в Петербурге (первоначальное название — “Строймонтаж”). 85% акций Mirax Group принадлежат президенту корпорации Сергею Полонскому, 10% — Артуру Кириленко, 5% — четырем членам правления. В управлении компании находится, по ее данным, около 1 млн кв. м недвижимости. В портфеле — около 5,5 млн кв. м площадей. Mirax Group возводит самое высокое в Европе здание — башню “Федерация” (432 м). Выручка за 2006 г. — $555 млн, EBITDA — $200,5 млн.

БИОГРАФИЯ

Сергей Юрьевич Полонский родился 1 декабря 1972 г. В 2000 г. окончил Санкт-Петербургский архитектурно-строительный университет, специальность — “экономика и управление на предприятии строительства”. В 1994 г. вместе с Артуром Кириленко основал компанию “Строймонтаж” и был ее президентом. В 2004 г. создал многопрофильную корпорацию Mirax Group, в которой занимает должности председателя совета директоров и президента.

Зачёт, спасибо:.
Очень понравилось:-)

Осилил. Зачот товарисчу :-)

сижу вот... задумался. Согласиться с ним или оспорить это мнение

хм... оказывается вот в чем секрет... :-)

молодец. я осилила.

да, Полонскому зачет.

Не понял я, а за что Майбаху спасибо и зачот?
О чем спорить то,переживать будете в этой теме?

Интервью понравилось.

Чем понравилось то??????

За



Откажусь-ка от телевизора...

Зависть - это чудовищно:-)

Ая думал,за что то спорить будем.
Оказывается отдых от тем про трусы.

ПеАр рулит. Что Чичваркин, что Полонский....
Истории ПРАВИЛЬНЫЕ ( по учебникам паблик релейшн)...Дай бог, чтобы это было правдой. Но, даже если и сказки, то-красивые кинематографичные сказки!

а зачем спорить, когда не о чем спорить?

Да зачёт, что тут скажешь:-)

раздолбайский стиль поведения я думаю это только внешне.

А смысл открытия темы только посвященным?

Это точно, потому что таких не бывает. :-)
...ну это офф, пофих

Вам определённо на Онтэй.

говорит о 50 000 в месяц зарплаты и пишет что

остальное ворует видимо )))

Кхм, попробуйте некоторые вещи не воспринимать буквально?:-)

Начинай отсчёт участников, которых не интересует смысл интервью, но интересует количество бабла у интервьюера:-d

он еще акционер

записываю, ага.