Возможно скоро будет обвал на рынке жилья, если примут новый закон

я из этой темы вижу один вывод.
Если цена упадет - все намерены резко накупить квартир.
То есть спрос.
Если есть спрос - цена падать не должна. :-)

У меня есть. Сейчас искать неохота, на форуме недвижимость я выкладывал недели две назад. Вкратце итог такой - общая цена сданных квартир в новостроках в 2005 году превышает объем выданных в 2005 ипотечных кредитов примерно в 10 раз.
Расчет делался на основании данных Банка России и Госкомстата. Вывод: ипотека - это не причина роста цен на жилье.
Я вижу причину роста в том, что люди продают приватизированные, то есть полученные бесплатно, квартиры, и получают таким образом начальный капитал для расширения. Этих людей рост цен не сильно напрягает, поскольку их старая квартира тоже дорожает. Второй фактор искусственный - покупка квартир инвесторами и создание паники на рынке. Им рост выгоден прежде всего.
Застройщикам, с одной стороны рост выгоден, поскольку они получают больше прибыли, с другой стороны им сложнее продать дорогие квартиры, хотя продажа одной квартиры окупает строительство двух сосдених.
Сильнее всего страдают те, кто покупает квартиры с нуля, но таких покупателей немного, на форуме недвижимость в середине лета выкладывали ссылку на статью со статистикой по москве, из которой видно что покупки с нуля это менее 10% сделок.
Из всего этого можно сделать вывод что сейчас причин для обвала нет.
Что произойдет если будет введен налог на недвижимость? Все зависит от правил налогооблажения. Если оставят сколько-то "бесплатных" метров на человека, то это ни к чему не приведет. Прописка 15 "мертвых душ" в одной квартире избавит от налога.
Я думаю что налог, привязанный к рыночной цене решит проблему роста цен, но определение этой рыночной цены - очень сложный вопрос.

Каким образом?
Предположим я взял кредит и купил квартиру, теперь живу в ней и отдаю кредит. Если ее цена упадет в 10 раз, я все равно буду в ней жить и отдавать кредит как раньше, поскольку мои доходы не зависят от цен на квартиры. Мне конечно будет обидно, что я купил по бешенным деньгам полгода назад, хотя мог купить подешевле сейчас, но банкротом из-за этого я не стану. Более того, в случае глобального кризиса в экономике всегда выгодее быть должником, чем кредитором, поскольку деньги-то обесцениваются! В случае гиперинфляции я отдам весь кредит с ползарплаты и все.
В случае падения цен пострадают прежде всего инвесторы, а не обычные люди, покупающие жилье для использования его по прямому назначению.

аренда за год >= ставка рефинансирования*цена

[Сообщение изменено пользователем 03.10.2006 14:29]

Ипотека - это покупка под залог недвижимости. поскольку недвижимость подешевела - залога уже не хватает, чтобы покрыть стоимость кредита. Банк требует дополнительный залог - еще 9 квартир, например. Ну и т.д. Дальше рассказывать?

мамочки.. да Вы батенька, оптимист, как я погляжу. Из Ваших рассуждений следует, что те инвесторы, (банки, частные лица, риэлтерские компании) которые используют недвижимость, как печатный станок останутся ни с чем? Ха-ха.
Проиграет как раз ипотечник, потому как, в условиях когда

в первую очередь Вы не сможете гасить кредит. Ибо чудес не бывает

почему?
кризис на рынке недвижимости приведет к падениям зарплат?
что-за бред? :-)

в условиях когда


уверяю, у ваших з/п не будет столь же оптимистичная покупательская способность.
и еще

Я отказываюсь и объявляю себя банкротом. Банк отбирает мою подешевевшую квартиру, продает и возвращает себе половину суммы кредита. Таким образом от терпит прямые убытки и теряет выгоду в виде неполученных процентов.
Может я чего-то не понимаю, но банк не будет так поступать, хотя что-то в ваших словах есть...

да да рассказывать.... а в договоре ипотеки такое расписано....... там описаны условия выдачи. и ни где не написано что если РЫНОЧНАЯ стоимоть стала меньше чем размер долга. Или написано всетаки?

Слышали про людей, которые в начале 90-х погасили свои 15-летние обязательства перед жилищными кооперативами за пару месяцев? Именно благодаря гиперинфляции. Я еще раз повторяю: когда что-то падает в цене выгодо быть должником. Когда обесцениваются деньги выгодно иметь обязательства, поскольку они при этом уменьшаются.

Сдается мне, что





не одно и то же.


в этом и противоречие.


Между



и сегодняшними ипотечниками разница есть.

+1, тоже интересно...

Одно другому не мешает.
Если сбудутся мрачные картины, которые рисуют предсказатели "обвала", то за падением цен на недвижимость последует глобальный кризис в экономике - а, следователно, инфляция, т.е. обесценение денег. Заемщики в выигрыше.
Если кризиса не будет, то сильно пострадают инвесторы, пытающиеся заработать на увеличении цены жилья, а для самих жильцов ничего не изменится (кроме обиды за упущенную выгоду, но это не считается).

А этот вывод откуда сделан??

Просто прямой связи не видно.

Мне вот ИМХуется, что очередной кидок будет, но после выборов. И спускать цены будут очень плавно, чтоб без нервов, без паники.... И еще, никогда не забывайте, в какой стране живете.

в случае кризиса жилья обесценивются не деньги, а квартиры, тоесть зарплата отрастет не так быстро, а может и вообще не отрастет, а вот квартиры подешевееют

инфестировать бабки некуда.. обесцениваться начнут..

прям таки кроме недвижимости девать некуда ? :-)

Интересно, кто и как будет спускать цены?

...при условии, что 60% населения в РФ (оф. статистика) нуждается в приобретении/улучшении жилья и т.о. создается огромный спрос, что никак не может снижать цены...

В частности из постов пользователя PSH и других, в подобном тоне.

причем тут покупательская способность?
есть абсолютные цифры выплат по кредиту.
я не вижу, почему в случае падения они должны измениться, или должна измениться зарплата.

Осилил все. Можно вопрос?

Одна сторона спорщиков права или другая, как это вообще привязать к ситуации в стране в целом? Или взлет цен на недвижимость наблюдается по всей России?
У меня сложилось впечатление, что стремительный рост наблюдается только в городах-миллионниках, да и то только в части их, а не по всей стране, или я не прав?

Ваша квартира стоит 30 тыс. Вы должны за нее 50. Плюс проценты по кредиту. Вы будете отдавать 50? Когда можно от нее отказаться и купить такую же за 30? Ваше право.



Это ерунда. Никто с вас ничего не потребует. Как не потребовали в 90-х, когда кредит гасили по цене палки колбасы.



Зачем включать дурачка? Кризис на рынке недвижимости однозначно ударит по банковской сфере, а это крах финансовой системы. В этом случае ваша з/п, исчисляемая в рублях, будет иметь совсем другое отношение к зарплате, исчисляемой, к примеру, в хлебе :-) , нежели сегодня...

Вообще, я сильно надеюсь, что никаких кризисов не будет. Отвалится недвижка потихоньку и слава богу. Но вот без эксцессов чтоб. Меня лично мало волнует цена на квартиру - мне есть где жить. Меня сильно нервирует вся эта истерика, потому что дело явно пахнет керосином, а уезжать жить из России не хочется...

Так и есть
В городах, где не разогнать рынок спекуляциями из-за его мертвости, ничего подобного не происходит. В том же Краснотурьинске, насколько мне известно, недвижка летом приупала вполне ожидаемо.

Ну так и почему же из-за роста цен на хаты в нескольких городах должен наступить общероссийский банковский кризис, дефолт, обесценивание зарплат и прочий армагедец?
Обьясните чайнику :-)

"Журнал «Оценка Недвижимости» №9 сентябрь 2006 года Методические рекомендации по оценке недвижимости в период стагнации и падения на рынке недвижимости в Российской Федерации. Методические рекомендации разработаны по заказу: Российского Центра Экспертиз, Главного управления «Бюро технической инвентаризации имущества», ОНПР РФ, ГУП «Оценщик», РОФОМ РФ, АО «Центр оценки». Разработчик: «Всероссийский центр оценки имущества» (ВЦОИ) Автор: директор «Всероссийского центра оценки имущества» (ВЦОИ), доктор экономических наук, Кулик Анатолий Борисович Внимание! Для служебного использования! Методические рекомендации предназначены исключительно для профессиональных оценщиков недвижимости и сотрудников соответствующих ведомств и запрещены к публикации вне специализированных изданий. В данном материале изложена информация для служебного использования, копирование и передача материалов третьим лицам строго запрещена. Введение: Данные методические рекомендации представляют собой методику оценки жилой и нежилой недвижимости в период падения и стагнации рынка недвижимости в 2006-2008 годах. В период падения цен оценка недвижимости крайне затруднительна, данные рекомендации позволят оценивать динамику падения цены и принимать взвешенные решения. Банковские структуры в период падения цен встретятся с множеством проблем при переоценке недвижимости находящейся в залоге и при выдаче ипотечных кредитов, в нашу задачу, как оценщиков, будет входить прогнозирование падения цены и установка справедливого уровня оценки объекта. Также в рамках данного материала предварительно рассчитан уровень поддержки, на котором падение цен может остановиться и срок начала стагнации рынка. Установлены схемы оценки различных видов недвижимости в различных регионах. Порядок оценки, приведенный в данных методических рекомендациях, в соответствии с постановлением ВС РФ №293431 от 23.08.2006 года, будет считаться допустимым при оценке недвижимости в гражданском, административном и уголовном судопроизводстве и приниматься в качестве заключения эксперта. Рынок недвижимости. Осень 2006 года. На рынке недвижимости осенью 2006 года подготавливается почва для коррекции цен на недвижимость. Падение будет спровоцировано одним или несколькими из следующих факторов: 1. Уменьшение темпов строительства новых домов. Косвенный признак того, что строительные компании готовятся к тому чтобы временно уйти с рынка. 2. Отсутствие покупательского спроса в Москве и регионах. Например, покупательское внимание и спрос переносится к сегментам «дешевого» жилья Подмосковья и «хрущевок», что говорит о том, что на качественную недвижимость у населения просто не хватает денег. 3. Слишком сильный рост в 1-2К 2006 года. Инвесторы готовы зафиксировать прибыль. 4. Психологический фактор. все больше людей готовится к падению цен на недвижимость, информация о падении просачивается и доходит до массового сознания. 5. Необходимость реализации программы Президента РФ В.В. Путина «Доступное Жилье». Реализация программы в разумный срок иными способами не возможна. Контроль за реализацией программы входит в основные и приоритетные задачи различных министерств и ведомств, находится на личном контроле Президента и председателя Правительства. 6. Введение налога на недвижимость в начале 2007 года. Обсуждение в Госдуме в 2006 году. Эти события, будут являться одной из главных причин для снижения цены на рынке. Одной из крупнейших фракций в Государственной Думе и ее лидером, в преддверии выборов президента РФ и выборов в Государственную думу, будет «разыграна карта» доступной недвижимости. П.6 будет сильно связан с п.7-8. В среде крупных игроков недвижимости, а именно строителей будет произведено несколько громких акций, возможно с привлечением силовых ведомств, действия которых будут приближать падение цен. 7. Влияние бюрократического аппарата. Выборы 2007-2008 года. На падение цен также окажет борьба элит, московской и федеральной. Этот пункт связан с п.5. 8. Игра на понижение крупных игроков рынка. Несколько крупных игроков рынка недвижимости, имея информацию о времени проведения «акций» будут играть на понижение рынка, провоцируя неконтролируемое снижение. Кредиты, под покупку подешевевшей недвижимости, уже получены некоторыми из этих компаний в крупных иностранных банках. Таких недобросовестных «игроков» можно будет легко выявить по рекламным компаниям, в которых они будут фактически призывать избавиться от дешевеющей недвижимости. Среди своих агентов недвижимости, компании, распространят установку на склонение к продаже по любой цене и убеждении продавца в скором крахе рынка недвижимости, что возымеет большой эффект. Несколько «негативных» статей в прессе и настрой граждан снизит цены. Метод оценки осенью 2006 года: стандартный, цены будут держаться высоких уровней, до наступления вышеперечисленных событий. Спрос будет постепенно падать, возможно, будет волнообразный. Предполагаемый срок начала коррекции на рынке недвижимости – ноябрь 2006 года. В Ноябре-Декабре 2006 года цена упадет не более 10-25%, это будет период небольшого снижения перед резким падением. 1К2007- года. Падение цен на недвижимость. Ход падения трудно предугадать, в любом случае необходимо к стандартной формуле оценки добавить показатель понижения, который в процентном отношении будет составлять: в декабре –10% в январе -17% в феврале -24% в марте -40% в апреле -48% в мае – 52% в июле -55% в августе- 61% далее до 1-2К2008 года показатель будет составлять -65% Соответственно стоимость недвижимости в конце падения будет составлять примерно -65% стоимости на 4К2006 года, с поправкой на соответствующий показатель. В каких то регионах более, в каких то менее. В каких то секторах недвижимости более, в каких то менее. Внимание, процент снижения необходимо корректировать в соответствии с показателями, приведенными ниже и в таблице показателей на стр.25 Данные рассчитаны для недвижимости средней полосы России, для 1 комнатной квартиры в центре населенного пункта, с количеством жителей не менее 300.000 человек. Для городов и регионов, перечисленных ниже, необходимо применять уточняющий показатель. Кроме того, нужно применять показатель специфики недвижимости который находится в таблице на стр.25. Показатели регионов: для Москвы показатель - 1,3 для Подмосковья- 1,12 для Санкт Петербурга- 1,21 для Федеральных центров- 1,05 для отдаленных регионов- 0,3 для регионов крайнего севера и дальнего востока- 0,5 Показатели количества комнат 1 комната- 1 2 комнаты – 0,7 3 комнаты – 0,6 более – 0,5 показатель качества жилища плохое качество (плохая панель, кирпич) – 1,1 среднее качество (хорошая панель, кирпич) – 1 хорошее качество (монолит)- 1,2 Нежилая недвижимость Нежилая недвижимость оценивается исходя из показателей и по формулам, приведенным в таблице показателей на стр.25."
(с)