ТСЖ, За или Против.

Преамбула:

В нашем доме появились инициаторы, из числа жителей дома, которые ходят по квартирам и склоняют нас к тому, что-бы организовать в доме ТСЖ: и порядка-то будет больше и платить за ЖК услуги будем меньше. Это всё плюсы, а какие же минусы существуют в ТСЖ?

Фабула:

Всё-таки расходы на содержание жилого дома при организации на доме ТСЖ (если только это не вновь построенный дом) слишком велики. Если брать во внимание только коммунальные платежи (тепло, ГВС, ХВС, водоотведение, электричество, газ и т.д.) то они точно такие же как и у всех жителей по всему городу. Но появляются дополнительные затраты жителей по статье ?Содержание жилья? - на оплату работы: Председателя, бухгалтера, юриста, экономиста..., а по мимо этого надо нести расходы по оплате работы слесаря, дворника, электрика, уборщицы, тех. Специалистов, обслуживанию ЛДС, диспетчерской связи, диспетчерско-аварийной службы и бригады для устранения аварий, обслуживанию общедомовых приборов учета и т.д. В случае возникновения аварийных ситуаций на инженерном оборудовании или на строительных конструкциях дома, необходимо получение квалифицированного тех. Заключения по решениям возникших проблем, а следовательно потребуется и привлечение квалифицированных, а значит высокооплачиваемых специалистов. Вывод: сумм, которые мы платим сейчас за ?содержание жилья?, при организации и создании на доме ТСЖ, может и не хватить.
У ТСЖ, как у юридического лица, дополнительно появляется обязанность нести бремя уплаты налогов! (Пример: налог на прибыль составляет 24% от суммы денег, собранных и (или) выделенных на капитальный ремонт).
Всем жителям дома придется вовремя производить оплату коммунальных услуг. Если житель, по какой либо причине, не произвел ежемесячно полную оплату ЖК услуг, изъять деньги у него, чтобы заплатить вовремя поставщикам коммунальных ресурсов, представляется возможным только через суд. А это дополнительные деньги (госпошлина, услуги юриста) и время. И пока суд да дело, сумму неплатежей придется погашать соседям. Иначе поставщики коммунальных ресурсов могут применить все картельные санкции, которые обозначены в заключенном с ними, правлением ТСЖ, договором.
Большая проблема для ТСЖ ? это капитальный ремонт дома. За короткий срок необходимую сумму для капитального ремонта дома, находящегося в ТСЖ с жителей не собрать, скорее дом рухнет? А если деньги, все-таки удастся собрать, к примеру взяв кредит, или выделят бюджетные средства, то в конце года придется заплатить 24% от суммы, как налог на прибыль, а также залезть в кредитную кабалу на долгие годы. Простой пример: в ближайшее время нам требуется заменить, как минимум: 4 лифта из 7 (это 8 млн. руб.), сети ГВС, ХВС (это не менее 12 млн. руб.). Всего на капитальный ремонт требуется 20 млн. руб., делим на общую площадь дома 15825 М2, получается 1 264 руб. с 1 М2, тогда на 1 комнатную квартиру получится дополнительных сборов 38 000р, а на 4-х комнатную 100 000p. Так же при проведении капитального ремонта дополнительно жителям надо нести затраты: на составление проектно-сметной документации, ее проверку, на содержание специалистов технического надзора, сопровождающих реализацию проектов при капитальном ремонте и отслеживающих качество работ т.к. существует риск недобросовестных действий подрядных организаций, выполняющих ремонтные работы.
В ТСЖ должна быть грамотная команда руководителей, бухгалтеров, юристов, экономистов, технических специалистов, которые должны знать особенности ЖКХ, жилищного законодательства, вопросов налогообложения, технических норм и правил к эксплуатации и содержанию жилого фонда, а не само заявивший о себе председатель ТСЖ он же инициатор собрания. Это одно когда она собирает подписи под заявлением и несет все к специалистам, и совсем другое, когда это человек будет отвечать за жизнеобеспечение всего дома да и за наше благополучие. Получение льгот незащищенными слоями населения будет полностью зависеть от того как сработает ТСЖ, а таких людей в нашем доме более половины . Кроме всего, опасность может исходить и от председателя или членов ТСЖ. Ведь не исключено, что эту должность может занять человек, который не прочь присвоить деньги жильцов? Ведь эти люди помимо должностей в ТСЖ приобретают и большие полномочия! Ну не может домохозяйка со стажем или пенсионерка править домом, даже если ей больше нечем заняться.
Один из самых больших минусов ? это рейдерство ТСЖ. Цель рейдерских компаний ? получить контроль над ТСЖ путем получения большинства голосов на собраниях. Самое главное для них ? получить доверие жителей, делают они это через доверчивых из жильцов дома. А через несколько месяцев, управление домом, вместе с деньгами жителей переходит к тем людям которые и стояли за организацией ТСЖ. А ещё через какое-то время дом становится бесхозным, у жителей исправно оплачивающих услуги ЖКХ в ТСЖ появляются долги, а председатель исчезает навсегда с деньгами оставив долги на жителей. Таких примеров по Екатеринбургу десятки, а по России? Ценность для рейдеров представляет земля и площади в составе нашего дома, которые можно использовать без контрольно в личных интересах.


Надеюсь на здравое понимание ситуации поскольку я такой жилец средне статического дома, как и большинство в стране и мне тоже хочется жить в лучших условиях и платить за ЖКХ меньше. Но ТСЖ не панацея от всех бед, все зависит от наших решений и гражданской позиции каждого собственника.

Ваш дом случайно не к Чкаловской УК относится? А то у нас тоже с недобросовестностью компании пытаются бороться и теперь решили организовать ТСЖ. А ведь обычные жильцы не знают юридических и экономических тонкостей... Так,что спасибо за предостережение и информацию.

Совершенно случайно к Чкаловской.

Деньги на КП должны лежать на отдельном счету (сп. текущую обсл. компанию). И за короткий срок КП не делается.
Так что все Ваши расчеты слегка неверны изначально.

По организации ТСЖ: для выхода из текущей и организации нового, Вам надо собрать более 50% голосов. Голосуют не квартиры, а кв. м.

А Управляющая Компания все это делает даром и за свой счет?
Все эти расходы в структуре платы "Содержание жилья" - что при УК, что при ТСЖ.
Только у Укашки нет мотиваций содержать дом качествено (чем хуже содержим, тем в итоге больше тратим средств жителей).
ТСЖ - это сами жильцы объединившиеся в НЕКОММЕРЧЕСКУЮ организацию для содержания и ремонта СВОЕГО жилья, а не для извлечения прибыли (первая и важнейшая уставная цель любой УК).

Вы в УКашках много видели грамотных специалистов?
В основном руководящий состав и средний персонал - это выходцы из перелицевавшихся совковых ЖЭКов.

А в УК такой риск отсутствует?
Или, скажем так: УК разве занимаются чем-то иным кроме этого?

А при УК этой проблемы нет.... добрые дяди приходят и делают все бесплатно... :-D

Получение льгот зависит не от ТСЖ, а от того как сработает ЕРЦ и Комитет соцполитики.
Пока что эти две структуры только обворовывают льготников, а ТСЖ зачастую встают на защиту пенсионеров, делаем им расчеты, помогает составить претензию, выступает в суде на их стороне: http://www.e1.ru/news/spool/news_id-369043-section...

ТСЖ - ужасный способ управления домом.
Самый затратный, самый неэффективный.
Если не считать всех остальных.

Вот таких примеров еще больше:

[video]e0b2780442e222255204561087729be8-00017ea5[/video]

Особенности уральской наживы


Темные дела ?УК ЖКХ Орджоникидзевского района г. Екатеринбурга? и запугивание собственников жилья ? в спецрасследовании РИА ?Энергетика и ЖКХ?

Уже более трех лет жители ряда домов Эльмаша во всевозможных инстанциях пытаются отстоять правду и выяснить, куда ООО ?УК ЖКХ Орджоникидзевского района г. Екатеринбурга? расходовала собираемые с них средства. Обращения в управляющую организацию, надзорные органы к успеху не привели.

По словам Розы Камаевой, жительницы дома ? 61 по Шефской, часть средств собственников, оплаченных ООО ?УК ЖКХ Орджоникидзевского района?, как бы уходит никуда. Проанализировав отчеты за 2009-2011 годы, предоставленные в управляющей организации, Камаева обнаружила, что, во-первых, в соответствии с коммунальными правилами, действовавшими до сентября 2012 году, управляющая организация не производила перерасчет платы за отопление. Во-вторых, работы, на которые УК расходует средства из капремонта, относятся к текущему ремонту и должны финансироваться из содержания жилья. В-третьих, скрываются доходы от аренды мест, входящих в общее имущество собственников.

Так, в отчете за 2009 год, предоставленном в управляющей компании Камаевой, сумма ?экономии? по отоплению, подлежащей возврату собственникам, составила 767 тыс. 246 рублей, в 2010 году ? 1 млн. 81 тыс. 359 рублей, в 2011 году ? 1 млн. 391 тыс. 29 рублей. В УК на требование произвести перерасчет платы за отопление в соответствии с правилами Камаева получала лишь ?отписки?, ответы не по существу.

Веселая компания

Камаева не одинока в намерении заставить управляющую компанию надлежаще и честно исполнять обязательства перед собственниками дома. ?Борются? с ?УК ЖКХ Орджоникидзевского района? жители домов по адресам Бабушкина, 22, Стачек, 19А, Шефская, 65.

По информации юристов ОО ?Житель?, УК ЖКХ практикует предоставление общего имущества в аренду без ведома собственников дома. Недавно по иску жильцов дома Старых Большевиков, 54 суд обязал интернет-провайдера демонтировать оборудование, которое он разместил по договору с УК, но в обход общего собрания собственников. Кроме того, юристами общественной организации подготовлен и подан иск в суд на подрядную организацию этой УК ? ООО ?НАШ Дом?, которая несколько лет незаконно занимает подвальное помещение дома. Примеров в практике юристов ОО ?Житель? ? много.

Подливает масла в огонь репутация директоров компании. По словам собственников, столкнувшихся в интересах с представителями управляющей компании, впечатление от них, мягко говоря, неприятное. Некоторые даже пытаются при посещении УК избежать встреч с коммерческим директором компании Сергеем Исаковым, от которого периодически исходят язвительные фразы: ?Пишите, куда хотите ? у меня друг прокурор? или ?Ну что? В прокуратуру писали, в Госжилинспекцию, а мне, как видите, ничего!?, ?Никаких денег вы не получите!?, ?Не боитесь, что с вами что-нибудь случится?!?. Более того, сам Исаков лично всегда выступает на общих собраниях собственников, на которых, как правило, присутствуют уралмашевские ?братки?, припугивающие тех, кто пытается ?перечить? или задавать острые вопросы?

Исаков в 2007-2008 годах являлся начальником МУ ?УЖКХ Орджоникидзевского района? и, соответственно, представителем собственника муниципальных помещений. И договор на обслуживание дома Камаевой был именно в ту пору заключен между Исаковым и директором ?УК ЖКХ Орджоникидзевского района? Александром Подлесных. Отметим, что уже в те годы Исаков имел долю в уставном капитале этой компании? Затем, по информации источника, близкого к администрации Орджоникидзевского района, Исаков занимал пост заместителя главы администрации, однако всего два месяца, его ?попросили? уйти по собственному желанию. Тогда-то он и стал официально работать в УК. При этом Исаков пытался в 2009 году баллотироваться в депутаты гордумы, но ему ?не дали?.

По данным системы СПАРК, владельцами УК ЖКХ Орджоникидзевского района являются шесть граждан. Двое из них работают в компании: уже знакомый нам Сергей Исаков и Валерий Шестаков, директор по техническим вопросам. У компании есть ряд ?дочек?, некоторые выполняют ?подряды? для УК. Гендиректор компании ? Александр Подлесных.

О Подлесных рассказывают, что он обладает актерским талантом: когда ему на личном приеме собственники задают неудобный вопрос, он хватается за сердце и симулирует приступы. А в отношении супруга и сына Натальи Бармашовой, начальника отдела по связям с общественностью, заведены уголовные дела за махинации с муниципальным жильем, которые, по словам источника агентства, были возможны только при попустительстве управляющей компании.
[video]214d13ce47bfc2534c86e59c54a6ea1e-00018236[/video]

Круговорот писем в инстанциях

Осознав, что добиться от управляющей компании надлежащего исполнения договора по управлению жилфондом невозможно, Камаева начала обращаться в различные ведомства. Но не помогло. В Министерстве энергетики и ЖКХ, администрации города и района, Госжилинспекции ей отвечали, что они не уполномочены проводить проверку финансово-хозяйственной деятельности УК. Прокуратура района в ходе проверок никаких нарушений в работе УК не видит, объяснения УК ее удовлетворяют (вспомним, что говорит Исаков неугодным собственникам при личных встречах). Обращения в прокуратуру области спускаются опять же в районную с формулировкой: ?Доводы обращения подлежат тщательной проверке, необходимо дать надлежащую правовую оценку каждому доводу??. Но воз и ныне там.

Любопытны ответы, которые получала Камаева на обращения в отдел полиции ?14 (ОП 14). К примеру, в 2011 году в постановлении об отказе в возбуждении уголовного дела сказано, что ?в соответствии с отчетом управляющей компании за 2009 год? финансовый результат по коммунальной услуге ?теплоснабжение? следующий: экономия по отоплению 768 414,51 руб. и убыток по коммунальной услуге горячее водоснабжение ? 214 033, 17 руб. Таким образом, экономия составила 554 381, 34 рублей. Поскольку собственниками жилых помещений до настоящего времени (июль 2011 года ? прим. ред.) не принято решение об использовании данной экономии, вышеуказанные денежные средства аккумулированы на лицевом счете дома до принятия собственниками решения об их расходовании?. То есть, в 2011 году УК признала факт наличия ?экономии? в размере полумиллиона, при этом не произвела перерасчет в соответствии с правилами предоставления коммунальных услуг и, более того, полтора года ?пользовалась? деньгами собственников?

Спустя год, в постановлении от 4 августа 2012 года, полученном Камаевой опять же от ОП 14, информация по 2009 году стала уже иной: ?установлено, что за 2009 год общий баланс дома ? 61 по коммунальным услугам, в том числе экономия по теплоснабжению, составил 150 673, 29 рублей, исходя из представленной документации ООО ?УК ЖКХ Орджоникидзевского района?. В связи с чем, как пояснил директор по коммерческим вопросам гр. Исаков С.А. начисления за электроэнергию в 2009 году не производилось?. Такой ответ сотрудников полиции, не вникающих в законодательства о ЖКХ, вполне удовлетворил, но?

Во-первых, вызывает недоумение, как у УК скачет сумма ?экономии? за один и тот же год, и что конкретно она подразумевает под ?экономией?. Во-вторых, за электроэнергию жильцы дома отдельно напрямую платили Свердловэнергосбыту до февраля 2010 года. Аргумент УК, что экономия составила 150 тыс. рублей, в связи с чем начисления за электроэнергию в 2009 года не производились, мягко говоря, странные.

Кроме того, в июле 2012 года Камаева обращалась в приемную Медведева, откуда ее отправили к депутату гордумы Антонову. Но на запрос Антонова управляющая компания выслала отчет за 2009 год, в котором цифры разнятся существенно с данными отчета за тот же год, который предоставлялся собственникам (копии документов имеются в распоряжении редакции)?

Ответы под копирку

За разъяснениями мы обратились в ООО ?УК ЖКХ Орджоникидзевского района?. И каково же было удивление, когда в официальном ответе агентство получило ровно ту же информацию, которую компания рассылает на запросы различных ведомств по Шефской, 61, ни больше, ни меньше.

Так, в 2009 году компания учла общий баланс коммунальных услуг по дому и получила ?экономию? ? 150 тыс. 673 рубля. По словам Сергея Исакова, по решению очного собрания собственников эти средства были направлены в счет погашения каких-то очень дорогостоящих работ. Каких именно, конкретизировать он не смог. Как видим, до сих пор управляющая компания не определилась, что было сделано в 2009 году с ?экономией?. При этом, Исаков отмечает, что граждане считают ?экономию? как угодно, не учитывая все расходы за ЖКУ. Однако повторимся, что в правилах предоставления коммунальных услуг четко обозначено, что раз в год должны производиться корректировка платы за отопление и выполняться перерасчет, то есть возврат гражданам средств переплаченных, либо взимание недоплаченных. Убытки по другим коммунальным услугам ? это риски компании и стимул выяснить, откуда убыток.

Расписывать так подробно ?экономию? 2010 года управляющая компания не стала, указав, что она якобы была вложена в ремонт подъездов, на который потрачено 1 млн. 318 тыс. рублей (!). Отметим, что сейчас подъезды в доме выглядят удручающе, какой ремонт в них был произведен на сумму более 1 млн. рублей ? загадка.

По ?экономии? за 2011 год Исаков сдержал слово ? УК вернула ее собственникам. В ноябре УК действительно произвела перерасчет, квитанции пришли ?нулевые?. Интересно, а где все это время находилась ?экономия? за 2011 год? Целых десять месяцев. И почему ?экономию? 2011 года в размере 1,3 млн. рублей УК, как и прежде, не направила на нужды дома, а договорилась, по словам Исакова, с советом дома проавансировать работы по замене коммуникаций в доме, уверяя, что у дома нет сейчас денег для этих работ?

Казалось бы, причем здесь парковка?

Как только Исаков услышал про Шефскую, 61 от корреспондента агентства ? он сразу резюмировал, что обратилась Камаева. И особо подчеркнул, про стоянку? ?Некто Камаева есть там, она себя позиционирует старшей по дому, хотя там недавно избран совет дома, но она его восприняла в штыки и жалуется на нас, куда только можно. Дело в том, что она организовала во дворе нелегальную парковку, установила там шлагбаум, а мы не разрешаем ей подключаться к общедомовому щитку. И она ведет с нами войну уже 1,5-2 года. Все, что она пишет, ерунда. Она ведет с нами ?войну?, потому что хочет получать деньги с парковки во дворе?, ? рассказал корреспонденту агентства коммерческий директор УК ЖКХ Орджоникидзевского района.

Стоянка, о которой упомянул Исаков, была изначально организована ООО ЧОП ?Золотое руно?, принадлежащей высокопоставленному милиционеру в отставке Александру Рунцу. В 2009 году Камаева, не желая мириться с нелегальной парковкой, организованной во дворе дома, обратилась в управляющую компанию с требованием о ее ликвидации. Ей ответили, что сами собственники должны решать, что стоит на внутридомовой территории, и вопрос парковки ? не в компетенции управляющей компании.

Тогда Камаева отстояла на общественных слушаниях в районной администрации право собственников дома на эту землю. После этого ЧОПу, незаконно занимающему территорию под стоянкой, было поставлено условие: 600 рублей за парковочное машиноместо для жителей дома, если они хотят продолжать работать здесь. Сын Александра Рунца, Сергей, исполняющий в то время обязанности директора компании, согласился на это. И затаили злобу ?стоянщики? на Камаеву.

Позднее на средства автовладельцев были установлены 2 шлагбаума (чтобы только автолюбители дома Шефская, 61 могли парковать машины на его территории). Камаева обращалась в УК с просьбой организовать их электропитание, подключив к отдельному ?счетчику?, чтобы сами автовладельцы платили за освещение стоянки и шлагбаумы. В УК ей рекомендовали зарегистрировать юридическое лицо и от его имени подключить шлагбаум к сетям ЕЭСК.

Совет ли дома?

В октябре в доме по адресу Шефская, 61 был создан совет дома, инициированный управляющей компанией. При этом опрошенные корреспондентом жильцы не помнят очного общего собрания, на котором обсуждалось избрание совета дома, а протоколы заочного голосования разносили поквартирно для подписей работницы УК. Роза Камаева не исключает, что совет дома ? фикция, через которую управляющая компания будет просто добиваться ?удобных? решений. А Камаеву, ?которой больше всех надо?, Исаков намеренно дискредитирует в глазах собственников, рассказывая о ее ?левых? деньгах от стоянки. И здесь ему активно помогает один из жителей дома ? Дмитрий Агапов, который вошел в состав совета дома. К слову, по мнению охранника с парковки, Агапов ? хороший знакомый Сергея Рунца, они вместе ?работали по черному металлу?.

На одном из общих собраний собственников побывал корреспондент агентства и лично убедился, как попытки Камаевой обсудить с соседями претензии к управляющей компании заканчиваются обсуждением все той же парковки, с которой Камаева ?имеет деньги?, и последующим ?холиваром?. За все время собрания от председателя совета дома Риммы Завьяловой, которой собственники ?якобы? доверили отстаивать свои интересы перед УК, не прозвучало ни слова. И не случайно на роль председателя была предложена именно ее кандидатура. По словам соседей, ей около 76 лет.

Пользуясь благоприятным стечением обстоятельств, Камаева обратилась в специально созданную в Екатеринбурге временную приемную генпрокурора РФ. Она надеется, что уж здесь-то ей дадут ответ, куда на самом деле ?ушли? деньги собственников дома. Ей пообещали, что не ?спустят? заявление в очередной раз в Орджоникидзевскую прокуратуру, а возьмут под личный контроль.



[Сообщение изменено пользователем 09.12.2012 21:40]

Может вы и случайно в Чкаловской, но не случайно здесь все написали...
Это так знакомо нам жителям (не зависит какой УКакой обслуживаемся) сопротивление созданию ТСЖ.
Это и понятно, ведь бизнес ЖКХ, а именно управление УКаками, и есть бизнес в чистом виде. Этот бизнес никоим образом не направлен на улучшение состояния жилищного фонда домов, что видно по всем домам под управлением УКак.
В учредителях всех УКак также стоят те, кто когда-то работал и ничего не делал в прошлом ЖКХ, только воровал...Затем к ним в учредители "залезли" еще и чинари, которые теперь и поддерживают часто УКак и не замечают их грехи.
Вот интересное в тему сказанному, что подтверждает почему не хотят(боятся) Управляющие компании создание ТСЖ. Ведь ЖКХ такой доходный бизнес, причем деньги не у собственников, как при ТСЖ, а у чужих вороватых бизнесменов, которые продолжают захватывать этот доходный бизнес, не собираясь думать о состоянии домов.
Почитайте статью - http://ura.ru/content/svrd/05-12-2012/articles/103...

[Сообщение изменено пользователем 09.12.2012 23:32]

Нет не совсем так! Расходы на содержание МКД при ТСЖ идут все на дом, а при УК эти средства куда-то уходят.... Понятно куда -к учредителям УК в карманы...Да , вот карманы у них(учредителей), действительно ВЕЛИКИ от денег собственников

Во как хватанули!
За то сейчас, вам работникам УК, очень даже хватает наших денег на содержание МКД для содержания вашей жизни бизнесменов-УКашников.

Как раз при УКаках проблема по КАп.ремонту. Скорее при УК ашке дом рухнет! Как при ТСЖ так и при УКаках можно сделать кап .ремонт по разным статьям( бюджетных) или участие по 185ФЗ. Какая разница какая форма правления?


Вы про какую опасность говорите?
Скорее опасность того, что УК не увидит денег МКД, если будет создано ТСЖ!

Почему обязательно такой вариант?
Пенсионерка и домохозяйка могут управлять и вести МКД.
А тупые бизнесмены могут управлять нашими домами? В некоторых УКаках в управлении работают даже с театральным образованием! Вы считаете, что такой артист может хорошо управлять?

Одна только проблема по ЖКХ от управляющтх компаний, одно воровство!

кто всё это вам наговорил?
при работе на УСНО (упрощенка) - прибыли нет.
1. налог с доходов - 6%
2. налог с доходов минус расходы - 15%
При этом к доходам не относятся платежи за жил-ком. услуги, кап. ремонт.(по закону)


налогообложению не подлежат

это обязательно.

похоже, что наибольшую опасность представляют для вас на сегодня действия УК

подскажите пожалуйста:
как и где узнать количество членов тсж?
и при создании тсж все должны вступать в него?
и как происходит эта процедура вступления при создании тсж?
если выбирается управляшка - то достаточно больше 50% договоров, а как в тсж? есть какие нормативные акты по этому поводу?

Вы случайно не с КПРФ путаете?
В ТСЖ не вступают, это не партия.
Там либо все, либо никто. Сколько собственников помещений в МКД, столько и членов. Решение о способе управления принимается на общем собрании собственников если за него проголосовали собственники 50%+1 м² общей площади всех помещений МКД.
Есть. Начните изучение с ГК РФ и ЖК РФ. А дальше Гугол вам в помощь и Консультант плюс.