А вот, потенциальные инвесторы, как вам такой расклад?

дано:
есть 3 500 000...
можно купить квартиру и сдать за 12 000 в месяц на 22 года, чтобы отбить вложения... потом типа пойдет прибыль.. ггы


а можно: при текущей коньюктуре можно положить в один банк под 10% в год, в другом взять ипотеку по 10% в год (грубо говоря занять , привлечь инвестиции) и купить квартиру, которую сдать и выплачивая ипотеку еще не хило зарабатывать....

это мы положили в банк под 10% с капитализацией это мы купили хату в ипотеку под 10% в год
остаток на счете % за год % в месяц остаток долга проценты основной долг суммарно в год в месяц аренда а это мы "зарабатываем" в год
1 3 500 000р. 385 000р. 32 083р. 3 500 000р. 350 000р. 159 090р. 509 090р. 42 424р. 144 000р. 19 910р.
2 3 885 000р. 427 350р. 35 613р. 3 340 910р. 334 091р. 159 090р. 493 181р. 41 098р. 144 000р. 78 169р.
3 4 312 350р. 474 359р. 39 530р. 3 181 820р. 318 182р. 159 090р. 477 272р. 39 773р. 144 000р. 141 087р.
4 4 786 709р. 526 538р. 43 878р. 3 022 730р. 302 273р. 159 090р. 461 363р. 38 447р. 144 000р. 209 175р.
5 5 313 246р. 584 457р. 48 705р. 2 863 640р. 286 364р. 159 090р. 445 454р. 37 121р. 144 000р. 283 003р.
6 5 897 704р. 648 747р. 54 062р. 2 704 550р. 270 455р. 159 090р. 429 545р. 35 795р. 144 000р. 363 202р.
7 6 546 451р. 720 110р. 60 009р. 2 545 460р. 254 546р. 159 090р. 413 636р. 34 470р. 144 000р. 450 474р.
8 7 266 561р. 799 322р. 66 610р. 2 386 370р. 238 637р. 159 090р. 397 727р. 33 144р. 144 000р. 545 595р.
9 8 065 882р. 887 247р. 73 937р. 2 227 280р. 222 728р. 159 090р. 381 818р. 31 818р. 144 000р. 649 429р.
10 8 953 129р. 984 844р. 82 070р. 2 068 190р. 206 819р. 159 090р. 365 909р. 30 492р. 144 000р. 762 935р.
11 9 937 973р. 1 093 177р. 91 098р. 1 909 100р. 190 910р. 159 090р. 350 000р. 29 167р. 144 000р. 887 177р.
12 11 031 151р. 1 213 427р. 101 119р. 1 750 010р. 175 001р. 159 090р. 334 091р. 27 841р. 144 000р. 1 023 336р.
13 12 244 577р. 1 346 903р. 112 242р. 1 590 920р. 159 092р. 159 090р. 318 182р. 26 515р. 144 000р. 1 172 721р.
14 13 591 481р. 1 495 063р. 124 589р. 1 431 830р. 143 183р. 159 090р. 302 273р. 25 189р. 144 000р. 1 336 790р.
15 15 086 543р. 1 659 520р. 138 293р. 1 272 740р. 127 274р. 159 090р. 286 364р. 23 864р. 144 000р. 1 517 156р.
16 16 746 063р. 1 842 067р. 153 506р. 1 113 650р. 111 365р. 159 090р. 270 455р. 22 538р. 144 000р. 1 715 612р.
17 18 588 130р. 2 044 694р. 170 391р. 954 560р. 95 456р. 159 090р. 254 546р. 21 212р. 144 000р. 1 934 148р.
18 20 632 824р. 2 269 611р. 189 134р. 795 470р. 79 547р. 159 090р. 238 637р. 19 886р. 144 000р. 2 174 974р.
19 22 902 435р. 2 519 268р. 209 939р. 636 380р. 63 638р. 159 090р. 222 728р. 18 561р. 144 000р. 2 440 540р.
20 25 421 703р. 2 796 387р. 233 032р. 477 290р. 47 729р. 159 090р. 206 819р. 17 235р. 144 000р. 2 733 568р.
21 28 218 090р. 3 103 990р. 258 666р. 318 200р. 31 820р. 159 090р. 190 910р. 15 909р. 144 000р. 3 057 080р.
22 31 322 080р. 3 445 429р. 287 119р. 159 110р. 15 911р. 159 090р. 175 001р. 14 583р. 144 000р. 3 414 428р.
31 609 199р.
за 22 года 26 910 508р.
в месяц 101 934р.


тоесть типа мы имеем квартиру и еще получаем по 100 000 ежемесячно!!!

не противоречит ли это законам экономики? вот здравому смыслу противоречит однозначно... тут даже при всех рисках рентабельность зашкаливает...

для простоты инфляции, девальвации и прочее не считаем.. типа все замерло.

Ну, нормальная схема. Только я бы кредит и вклад рассматривал в одном банке. Что бы если что, то никому не должен.

Так Кийосаки именно это все время и предлагает! Но думаю, не все так гладко. Есть подводные камни, не видные в начале пути.

to Светлый Иной:cen:
а где первоначальные затраты на "вступление" в ипотеку? неучтена страховка и ежегодные выплаты по страхованию. а где гарантия, что банк, в котором вклад не закроется/обанкротится? а где вычет доходов от банковског вклада?
схема была бы интереснее, если взять кредит в иностранном банке под более низкий процент :-)

Не велико вложение. 41% годовых. Вобщем-то за риск и доход :-). На таких сроках отбивать надо минимум от 80% годовых с соответствующим риском (во всяком случае простое вложение на такой срок на фондовом рынке явне не меньше принесет :-) ).
Но схема мыслей очень верна. Практически все мои проекты по такому принципу построены. Главное найти более достойное вложение.

[Сообщение удалено пользователем 25.01.2007 12:57]

все не верно!

1. Ежемесячная капитализация не получится, т.к. платить по кредиту надо тоже каждый месяц, так что иеем только 29200 руб на процентах и 12000 аренды - 41200руб дохода против примерно столько же при аннуитетном платеже. НА ВЕСЬ СРОК!!!

Так что никакого дохода в год нет!!!

2. Даже если бы доход был и мы бы клали его на вклад, то вторая строчка начиналась бы не с ссумы на 390 штук больше!!! а только на те 19 штук, который в конце первой строчки

3. Для получения такого иипотека, надо иметь ЗП тыщь 120 в месяц.

Вообще расчет гораздо проще:
10% доход по кредту съедает такой-же платеж % по ипотеке.
Доход от аренды должен быть не меньше расхода по оплете основного долга т.е. около 160 тыс в год. Или 13300/мес.
Будем сдавать дороже - пойдет прибыль, дешевле - убыток.
Так что максимум, что имеем через 22 года вторую квартиру.

С другой стороны.
Если просто положить 3,5 лимона в банк с ежемесячной капитализацией под 10% годовых, то за 22 года набежит сумма 31,3 лимона.

Ой!
я не виноват! Это не я попу к Иному пририсовал :-d

а если так...
3500 кладем не в банк, а покупаем офис. например на ботанике, например вот этот
http://www.e1.ru/business/realty/5317.html
56 кв.м. за 3444.
этот офис сдаем в аренду, например по 600 р. в месяц без учета коммуналки.
(как этот http://www.e1.ru/business/realty/2185.html).
Имеем 33,6т.р. в месяц (сопоставимо с доходом от вклада).
В ипотеку берем квартиру. Погашаем за счет платежей по офису ипотечные выплаты. + имеем доход от сдачи в аренду квартиры.
И через n-ное количество лет получаем и квартиру для проживания и офис для ведения бизнеса :-)
И заметьте, нивелируем риск банкротства банка.

Коммерческая недвижимость - несколько более отбиваемый и стабильный доход :-)

Наивняк


НаивнАя.
Правильно, все просто. Делать не надо ни фига, только вкладывай и мечтай. И через n-ное количество лет Вам будет счастье. Только n в Вашем случае превратится в бесконечность!

есть, деньги то мы продолжаем зарабатывать... и проценты по вкладу не трогаем.. а НДФЛ минимизируется без проблем...

я это не как руководство к действию привел, и не как умную мысль, как заработать денег... мысль в другом. кто такой умный все это просчитал 3 года назад, когда начался нелинейный рост цен на жилье... и кто в результате этой финансовой пирамиды 2-го типа попадет больше всех? в свое время тоже было выгодно взять взаймы у банка под 50% годовых и вложить в акции АО "МММ"... которые росли на 1000% в год :-) расчеты были те же... я даже ту же таблицу взял :-) только входные днные поменял

то Светлый Иной:cen:
если есть 3,5 млнр то можно и быстрее (в течении 1-2 х лет) превратить их в 7,0 млнр. :-)

[Сообщение изменено пользователем 25.01.2007 13:08]

Johnotan,
я просто развила мысль, как сделать тоже самое, но нивелировав риск банкротства банка. Ведь тогда еще не было известно, что автор начал тему

А как избежать авто/авиакатастрофы? В любом Вашем действии есть риск. А если банк, выдавший Вам ипотечный кредит, обанкротили то у Вас то какие проблемы?

то НaинA
если добавить в вашу схему кое какое звено, то можно за 1 год отстраивать по квартире :-)

вы предпринимательские способности имеете в виду?
:-)




хмм, разве меня могут вынудить досрочно погасить кредит? у меня на руках график платежей. проблемы кредиторов банка каким образом меня касаются?!

to Johnotan
при ипотеке банк играет роль кассового аппарата, то что он обанкротится это мало что меняет.
то НaинA
нееее...всё просЧе. :-)

просто есть тут люди, способные такую табличку сделать в эксцеле и просчитать пирмаиду со всеми вводными? рекомендую так же воспользоваться графиком роста цен на жилье, курса евро-доллара, прогоноз инфляции и реальная инфляция, ставки по ипотеке, объем строительства, количество выданных кредитов и их объем... и попытаться спрогнозировать когда лопнет пузырь, как именно он лопнет и кто на этом попадет, ну и самое интересное кто на этом наживется?

to  Светлый Иной:cen:
"пузырь" - это когда денег нет :-) пока они есть - ничего не случиться....

ИМХО конечно, но
Во-первых, данные похоже не точно считаются, но это ладно
Во-вторых, судя по таблице
Доход за год = Процент со вклада + рента - проц ипотека - выплата за квартиру.
Т.е. весь заработок, он от разницы вклада и кредита (за счет капитализации на вклад натекает типа больше).

но при этом мы используем процент, а в таблице он почему-то остается на счету....
ИМХО неправильная таблица...

а вообще схема выглядит так:
проценты по ипотеке выплачивает банк с вашими деньгами, а за саму квартиру платит арендатор (рента=мес.выпл за квартиру). Т.е. вы вложив седня 3,5 млн через 20 лет полуцчаете квартиру и еще остаются 3,5 млн.
По-моему нах такие инвестиции :-)

по конечному результату то же самое что купить кваартиру за 3,5, а ренту за нее складывать в банк - через 20 лет все теже 3,5 млн накопите )))

все бы ничего.
но БАНК ЗАПРЕЩАЕТ СДАВАТЬ ИПОТЕЧНУЮ КВАРТИРУ В АРЕНДУ

а кто ему раскажет то? :-)