ТОС и ТСЖ

По ЖК суд предполагается и на членов и нечленов и на неплательщиков. Не платишь хоть копейку? "Банкрот", рассчитайся квартирой. Чтобы возглавлять ТСЖ, надо взять дом, который не жалко. Так и будет.

К сожалению, только в части ОБЯЗАТЕЛЬНЫХ платежей: горячее, холодное водоснабжение, отопление, эл. энергия, водоотведение, вот, пожалуй, и все.
Все остальные услуги - дополнительные, задолженность по ним через суд не взыщешь, юристы не берутся за это, по их утверждениям, заведомо проигрышное дело.

Стоп, стоп, а кредиты на ремонт ЖКХ? Кредиты для всех выплачивать обязательно, хоть голосовал. хоть нет.
И потом, речь о собственниках жилья, а приватизированных (купленных)квартир у нас около половины в городе. Остальные социальный найм. у которого хозяин выступает в виде представителя ото ВСЕХ. Не будешь платить, - полетишь с найма без предоставления.

Стоп,стоп.Конечно же,мы говорим о собственниках(а иначе-как НЕсобственники могут управлять и "закладывать непринадлежащее им имущество)

НЕсобственники (наниматели жилья) тем не менее оплачивают затраты собственника.

без дополнительных услуг.Уралус.Мамуля,Вы ведь уже "практикуетесь" в ТСЖ?Расскажите,плиз?какие условия Вам выдвинули? и т.д.

Кто?
Не поняла вопрос.
Ну кто мне может выдвинуть условия?:-)

сорри.уже читаю на "недвижимости".Вопрос тот же-что будет если выйти из ТСЖ(или не вступать)?

Не помню точно, вроде такой вариант есть, но набегаться придется, личные договора заключать с поставщиками, и оплачивать им по отдельности..
Вот счетчик воды взять. Если поставил сам, то будешь ежемесячно управляющей/поставляющей компании доказывать, что у тебя меньше, чем у них на тебя накапало. А ТСЖ делает то же, только за всех собственников.
И я все равно главной проблемой вижу капитальный ремонт. В совершенно новых домах живут не так много людей, и на ремонт дома и сетей с нового года придется копить снова, или брать кредит. Всем брать, вступившим и нет.

Ничего!:-)
Мы не вступили в ТСЖ, т.к.опасность стать жертвой проходимца-председателя Правления все-же существует.
Но права у нас ровно те же, что и у членов ТСЖ , живущих в нашем доме.


Жители (и собственники, и наниматели) одного дома заключают договоры на ЖК обслуживания с одной и той же компанией, по одним и тем же тарифам, по одной и той же форме. Все это регламентируется Жил. Кодексом.

Большое спасибо от меня и людей читающих и следящих за этой темой(процедурные вопросы-"осветите",пожалуйста?).

Нет. В ЖК предусмотрена конкуренция. Например, в Ебурге, в каждом районе будет (уже есть, по секрету) по две Управляющих компании ( на Уралмаше - три), -выбрать можно. Планируются биржи поставщиков э/энергии, воды, тепла и т.д.
Иначе жить вот именно по старинке, без принципиального отличия, в ТСЖ ты или нет.

Это что - квартплата в старых домах повысится до новых при худшем качестве услуг? Может цены на старые квартиры упадут? А государство будет потирать руки - сбросила с себя социалку, может тогда налоги уменьшат?

Конкуренция предполагается между ПОСТАВЩИКАМИ услуг ДО момента выбора конкретного поставщика жильцами многоквартирного дома.
Возможна ли такая ситуация, что один дом обслуживают несколько коммунальных контор?:-)

так что будет-если не вступать в ТСЖ,Мамуля?(Уралрус,лицо заинтересованное).

Именно это и запланировал законодатель.
На сам деле, конечно, все эти поставщики, Управляющие компании - бывшие чиновники ЖКХ + тот же водоканал, сердловэнерго..
Выборать ТСЖ может лишь среди Управляющих компаний, которые по уму должны уже выходить на рынок поставок.

Специально для

немного:-d информации о возможных вариантах управления многоквартирными домами.

I. группа моделей управления.
Собственники выступают заказчиками ЖК услуг индивидуально или через объединение собственников.

Вариант А.
собственники организуют ТСЖ (для ЖСК тоже подходит), которое, будучи юридическим лицом, в качестве заказчика заключает договоры с поставщиками коммунальных услуг.
Плата за ЖК услуги поступает на счет ТСЖ, все финансовые вопросы решает Председатель Правления или общее собрание ТСЖ в соответствии с Уставом ТСЖ.

Вариант В.
(в развитие варианта А). ТСЖ организовано, но Правление, не имея профессиональных знаний в области организации управления и эксплуатации зданий, не имея достаточно свободного времени, заключает договор с Управляющей Компанией или с профессиональным управляющим.
Финансовые вопросы решаются по варианту А, Упр.Компания решает только технические вопросы.

Вариант С.
Жильцы многоквартирного дома не создают никакого объединения, управляют своей собственностью непосредственно, самостоятельно заключают договоры с предприятиями-поставщиками ЖК услуг.

Вариант D.
(в развитие варианта С). Объединение не создается, но собственники жилья в многоквартирном доме уполномочивают заключать договоры на ЖК обслуживание с поставщиками доверенное лицо. Факт доверия должен быть оформлен в виде решения общего собрания собственников.

II.группа моделей управления.
Собственники делегируют полномочия на формирование заказа на ЖК услуги Управляющей компании (профессиональному управляющему).

Вариант Е.
Практически повторяет вариант В.
Принципиальное отличие - Управляющей Компании передаются (на основании решения общего собрания ТСЖ) все финансовые полномочия, в т.ч. право финансовой подписи и право распоряжаться фин. средствами. Плата за ЖК поступает на счет УК или УК имеет право распоряжения расчетным счетом ТСЖ.
Вариант слабый, т.к. УК становится заложницей неплательщиков, возможны сложности при заключении договоров, ибо УК не собственник объекта, для которого поставляются услуги.

Вариант F.
Собственники отдают функции управления своей недвижимостью Управляющей Компании. УК заключает договоры управления с каждым собственником помещений в доме.
В качестве контроля за деятельностью УК, в договоре управления могут быть предусмотрены особые полномочия домового комитета или специально созданного в доме для этих целей Совета территориального общественного самоуправления (ТОС).
Этот вариант административно в течение 2006г. должен быть внедрен в каждом многоквартирном доме, собственники помещений в котором самостоятельно не определятся с выбором способа управления своим домом.

Вариант G.
Аналогичен варианту Е. Предусматривает создание объединений из двух и более ТСЖ.

Вариант Н.
Отличие данного варианта от G заключается в том, что при создании объединения ТСЖ оставляют за собой функцию заказчика ЖК услуг.

Примерно так, с рисунками и стрелками намного понятней выглядит.

[19-10-05] Кому доверить обслуживание своего дома? Радио Свобода. http://www.svoboda.org/ll/soc/1005/ll.101905-9.asp...
Программу ведет Олег Вахрушев. В программе принимают участие - Феликс Ривкин, начальник Службы по управлению домами собственников Управляющей компании РЭМП Ленинского района Екатеринбурга, и Владимир Гуркин, председатель Товарищества собственников жилья, город Омск.

Олег Вахрушев: Приближается срок, когда россияне, жители многоквартирных домов должны будут выбрать, кому доверить обслуживание своего дома - управляющей компании или вновь созданному Товариществу собственников жилья.

Сегодня рядом со мной в студии Радио Свобода - начальник Службы по управлению домами собственников Управляющей компании РЭМП Ленинского района Екатеринбурга Феликс Ривкин. На телефонной связи у нас из студии Омской телерадиокомпании "Антенна-7" - Владимир Гуркин, председатель одного из Омских Товариществ собственников жилья.

А нашим радиослушателям мы предлагаем ответить на вопрос: кому бы вы доверили управление многоквартирным домом, в котором вы живете, если выбор нужно было бы сделать именно сегодня?

Итак, недалек тот день, когда согласно новому Жилищному кодексу России все россияне, живущие в квартирах, собственники своих квартир в многоквартирных домах должны будут выбрать, кому же отдать в управление свой дом. Феликс, я у вас сначала спрошу. Скажите, пожалуйста, когда несколько месяцев назад шел разговор на Радио Свобода на эту же тему - о том, что нужно подготавливаться, были такие проблемы, что население практически не знает о том, что ему грядет сделать выбор. Сейчас какая-то информационная политика проводится в этом отношении?

Феликс Ривкин: Вопрос несколько неожиданный. Но я хотел бы о другом немножко сказать. Дело в том, что вы сказали о том, что тот день недалек, а этот день наступил уже сегодня.

Олег Вахрушев: Но закончится это все в марте - 1 марта будущего года.

Феликс Ривкин: Ну, не закончится. До 1 марта необходимо провести собрания и выбрать способы управления собственникам каждого дома. Просто если это не состоится до 1 марта, то органы местного самоуправления обязаны провести открытый конкурс, и выбрать на этом конкурсе, на торгах управляющую компанию, которая предложит наиболее приемлемые условия. А выбрать можно уже сегодня.

Олег Вахрушев: Если человек выбирает управляющую компанию в качестве обслуживающей его дом, что дает это жителю квартиры, собственнику квартиры?

Феликс Ривкин: Выбрать, в любом случае, придется - или управляющую компанию, или же создать Товарищество собственников жилья. И опять же это Товарищество собственников жилья может выбрать управляющую компанию в качестве управления собою. Управляющая компания - это та организация, которая имеет право, потому что у нее есть определенные разрешительные документы, есть определенный набор специалистов, которые имеют опять же право работать... допустим, лицо, ответственное за электрохозяйство, лицо, ответственное за работу лифтов, сейчас еще и требуется лицо, ответственное за тепло. Так вот, эта управляющая организация, она является в данном случае посредником между поставщиком тепловых сетей, электросетей и так далее и потребителем, собственником жилья.

Олег Вахрушев: А преимущества какие-то есть?

Феликс Ривкин: Преимущества только в том, что... ну, это на мой взгляд, в случае выбора управляющей организации, я думаю, что цена управленческих услуг будет меньше. Хотя бы потому, что управляющая организация может, сосредоточив у себя достаточно большие объемы тех или иных специалистов, как бы организовав эти объемы, распределить эти расходы управленческие на несколько домов. Скажем, если дом самостоятельно через Товарищество собственников жилья пытается решить те же самые вопросы, то ему необходимы вот те лица, как минимум трое, о которых я уже говорил, - требуется управляющий, требуется бухгалтер, требуются техники-смотрители и так далее. Вообще есть классификатор работ, должностей и специалистов ЖКХ, которые формально вообще-то нужны любой организации, начиная от секретаря, программиста, заведующего складом и так далее. Просто в ТСЖ эти специальности сгруппированы в одном человеке. Один и тот же человек - тот же председатель, как правило, - ведет и делопроизводство, и секретарскую работу, и он же инженер, и он же мастер, и он же иногда и рабочий.

Олег Вахрушев: Вот об этом мы сейчас как раз и спросим у председателя одного из омских Товариществ собственников жилья. Владимир Николаевич, во-первых, ответьте, пожалуйста, на тот же самый вопрос. А во-вторых, какие выгоды будут у собственника жилья, на ваш взгляд, нежели в управляющей компании... Хотя я, конечно же, не могу противопоставлять, и понимаю, что и то, и другое - это на благо все-таки собственников жилья. Но, тем не менее, какие выгоды будут у собственника, если он вступит в Товарищество собственников жилья и его дом будет обслуживаться именно по этой форме управления?

Владимир Гуркин: Вы совершенно правы, противопоставлять, наверное, не имеет никакого смысла. Мало того, я считаю, что ТСЖ - это те самые маленькие ручейки, из создания которых со временем, вливаясь один в другой, получится та большая река, которая называется "управляющая компания", которая является, на мой взгляд, более прогрессивной формой управления. Другое дело, что если люди хотят сейчас... а они обязаны сейчас принять решение, на мой взгляд, им легче организовать товарищество. С помощью этого (особенно в нашей области) они могут получить средства, необходимые им для капитального ремонта своего жилья, поскольку у нас существует специальная программа, подав соответствующее заявление в Министерство строительства и коммунального хозяйства области. А потом, со временем, да, наверное, надо будет переходить на более прогрессивную систему управления - управляющая компания.

А что касается выгод и благ, то кратко действительно можно сформулировать именно так, что это получение того же набора услуг, которые сейчас получают люди, но более высокого качества и с меньшими для них затратами.

Олег Вахрушев: Владимир Николаевич, скажите, пожалуйста, Товарищество собственников жилья - это все-таки некая форма самоуправления, да?

Владимир Гуркин: Да, конечно.

Олег Вахрушев: В таком случае, все-таки не понятно, как простой житель, который не входит в правление ТСЖ, сможет все-таки как-то управлять своим домом.

Владимир Гуркин: Ну, управлять ему домом и не нужно. Сначала проводится собрание, на котором выбирается соответствующее правление, председатель или управляющий, которым делегируют свои права люди. Раз в год проводится собрание, на котором правление отчитывается в проделанной работе, происходит отчет, доводится до сведения людей отчет ревизионной комиссии, определяющей и контролирующей финансовое состояние и потраченные общие деньги товарищества. Вот, собственно, и все. А задача управлять - это именно правление, и в первую очередь председатель или управляющий.

Олег Вахрушев: Пожалуйста, Феликс.

Феликс Ривкин: Я бы дополнил слова Владимира. Дело в том, что как раз собственники управляют своим домом через общее собрание собственников. И в ТСЖ та же ситуация. То есть вот это общее собрание фактически является первичным управляющим органом. Выбирая правление, выбирая управляющую компанию, утверждая финансовый план, принимая отчеты по исполнению финансового плана - это и есть элементы управленческих функций.

Олег Вахрушев: Владимир, у меня к вам еще один вопрос. Скажите, конкретно в вашем Товариществе собственников жилья вы набирали какой-то штат либо вы все-таки передали полномочия по обслуживанию дома... ну, не полномочия, наверное, а просто передали обслуживание дома какой-то управляющей компании?

Владимир Гуркин: У нас есть свой штат работников. Другое дело, что эти люди работают... практически каждый из них, кроме того, слесарь еще работает слесарем в соседнем доме, так же как и электрик. Единственные постоянные работники - это дворники, у которых слишком много работы. Бухгалтер есть свой, разумеется. То есть эти люди, этот коллектив под моим руководством занимается обеспечением порядка, ремонта в нашем доме. И вот насколько я могу судить, у нас это все происходит вполне успешно.

Олег Вахрушев: Еще несколько месяцев назад была такая проблема, что в России не существовало типового договора по управлению домом. Феликс, у вас, я так полагаю, поскольку вы давно работаете, этот договор существует. Но есть ли все-таки какая-то общероссийская форма именно типовая, чтобы кому-то другому не придумывать колесо заново?

Феликс Ривкин: Дело в том, что понятие "типовой договор" не совсем, может быть, корректно. Любая сделка - это, в общем-то, индивидуальный договор. Конечно, может быть некая болванка, "рыба", как выражаются многие, которые начиняют этот договор какими-то типовыми отношениями. Но любой договор - это, в общем-то, индивидуальная сделка. У нас разработана форма своего договора на управление домами Товарищества собственников жилья. Сейчас разрабатывается договор для работы по третьему способу управления - без создания товарищества, договор на управление собственниками. Но, скажем так, те разработки, которые идут к нам как бы сверху, из руководства города, из других инстанций, нам, к сожалению, не подходят. То есть мы пытаемся сами решить эти вопросы.

Олег Вахрушев: А почему не подходят?

Феликс Ривкин: Пока нет четкости в этих договорах, пока нет конкретики даже, запутанность очень большая. Вот недавно пришел один из договоров на управление собственниками, - ну, мягко говоря, мешанина. Приходится самим разрабатывать.

Олег Вахрушев: Понятно. Владимир, скажите, пожалуйста, а вам в вашей деятельности хватает нормативных документов каких-либо для того, чтобы осуществлять свою деятельность?

Владимир Гуркин: Да, вполне хватает.

Олег Вахрушев: То есть, по большому счету, законодательная база позволяет вам продуктивно работать?

Владимир Гуркин: Да, разумеется. И я хочу добавить в отношении договора. У нас также существует договор с каждым жильцом. Мы его разрабатывали сами. И я думаю, что здесь особенно изобретать ничего не нужно. Суть этого договора в том, что товарищество, правление обеспечивает людей соответствующим набором услуг, поддерживает жилое помещение в качественном состоянии, производит ремонт, обеспечивает чистоту, порядок, уборку подъездов, посадки на территории, а люди обязуются беречь общее состояние и обязуются вовремя платить - вот и все.

Олег Вахрушев: Владимир, а вы живете в том же доме, который обслуживает ваше товарищество, или вы...

Владимир Гуркин: Да, разумеется.

Олег Вахрушев: То есть, в принципе, все конфликтные ситуации полюбовно решаете?

Владимир Гуркин: Да, конечно. И по закону председателем может быть только жилец этого дома. Другое дело, что управляющим может быть человек, который не живет здесь. А вот председателем должен быть именно жилец этот дома. И я живу, да, в этом же доме.

Феликс Ривкин: Я бы уточнил: не жилец этого дома, а собственник этого дома.

Олег Вахрушев: Да, это, честно говоря, существенное дополнение. И у нас есть телефонный звонок. Здравствуйте.

Слушатель: Здравствуйте. Меня зовут Виолетта Васильевна, я живу в Москве. Меня интересуют два вопроса. Чем отличаются эти управляющие компании так называемые от ЖЭКов? Или у нас эта реформа, как обычно, - перемена вывески - и все?

Второе. Мы должны выбрать себе управляющую компанию. Из кого выбирать, когда рядом только один ЖЭК? Объясните, мне, пожалуйста. Потому что это полная профанация.

Олег Вахрушев: Логичные вопросы. Попробуем сейчас объяснить, Виолетта Васильевна. Феликс, пожалуйста.

Феликс Ривкин: Виолетта Васильевна в своем вопросе как бы даже сама и ответила. Дело в том, что, действительно, реформа продолжалась таким образом, что не возникло новых управляющих компаний. С одной стороны, отсутствовал рынок на управление и на обслуживание жилья, потому как государство регулировало эти цены, и просто бизнес сюда не пришел. А с другой стороны, и люди, сами собственники не проявляли инициативу и не создавали Товарищества собственников жилья, хотя можно было начинать уже с 1993-1994 годов это делать. И фактически не создали потребность в этих управляющих компаниях.

И небольшое разделение я еще бы сделал в том, что существующий рядом ЖЭК - это как раз не управляющая организация, а это обслуживающая организация. Управляющие организации - ну, это бывшие тресты, РЭМПы, МУПы, с которыми непосредственно у собственников имеется договор на техническое обслуживание, и это организация, которая заключает договоры на поставку услуг.

Сегодня, по крайней мере, собственники могут, во-первых, отказавшись, допустим, от услуг управляющей компании, создать собственное Товарищество собственников жилья, и своими силами или опять же, как Владимир говорил, привлекая специалиста управляющего в свой штат, этими силами заключать договоры с поставщиками услуг, нанимать штат, создавать управляющую систему. То есть альтернатива есть. И, в общем-то, я надеюсь, что когда процесс, как говорил Горбачев, пойдет, то появится и рынок - и этих управляющих компаний появится достаточно много.

Я понимаю, что придет не только чистый и честный бизнес, придут не только те специалисты, которые сегодня работают в тех же старых структурах, которые надеются на то, что им удастся в этом бизнесе поработать, но придут и совершенно молодые, совершенно новые кадры, которые, с одной стороны, создадут и новые услуги, и новые возможности. Но и, конечно, надо понимать, что могут прийти и мошенники. Здесь нужно очень аккуратно, не спеша выбирать и изучать и рынок, и тех, кто предоставляет эти услуги.

Олег Вахрушев: Честно говоря, Феликс, когда вы сказали о том, что бизнес должен прийти в эту область жизни россиян, у большинства-то как раз жителей страны негативное отношение к тому, что когда-то куда-то войдет бизнес. Это значит, как минимум, что цены-то точно подрастут на услуги. Хотя, может быть, это, конечно, не так.

Тем не менее, я хочу обратиться сейчас еще вот к какой проблеме. У некоторых Товариществ собственников жилья, которые есть в Екатеринбурге, возникли проблемы с Налоговой инспекцией. Итак, Налоговая инспекция в Екатеринбурге предъявила претензии ряду жилищных организаций, и первым на грани банкротства оказалось старейшее в Екатеринбурге Товарищество собственников жилья. Квартплата для членов жилищных товариществ может вырасти аж в 1,5 раза. Пропагандируемая муниципалитетом частная форма управления жильем и жилищная реформа теперь уже вызывают недоверие у екатеринбуржцев.

Владимир, знакома вам такая ситуация? Сталкивались ли вы с проблемами учетной политики в вашем товариществе?

Владимир Гуркин: Отчасти. К нам несколько дней назад пришли подобные документы из местной Налоговой инспекции. Но я думаю, едва ли резко нас сейчас это коснется, потому что на капитальный ремонт мы средства никогда не собирали, а мы собирали средства только на текущий ремонт. Понятно, что задачей любой инспекции налоговой является получение доходов, которые идут в наше родное государство, в общую казну. Однако если этот вопрос в Екатеринбурге не будет решен в пользу товарищества, это будет прямой акцией на уничтожение товариществ, а следовательно, и управляющих компаний, а следовательно, будет поставлен крест на всей системе реформирования жилищного хозяйства, которое сейчас проходит в нашей стране.

Олег Вахрушев: Феликс, ваш комментарий.

Феликс Ривкин: Я бы сказал, может быть, даже резче. Дело в том, что у нас государство, как всегда, одной рукой делает доброе дело, а другой... как говорил Черномырдин: "хотели как лучше, а получили как всегда". К сожалению, это вопрос и кадров.

Вот вы меня в начале передачи спросили об информационном обеспечении реформы. У нас провозгласили Жилищный кодекс. Говорят глашатаи о том, что "уважаемые граждане собственники, все будет хорошо, все будет прекрасно". А с другой стороны, не обеспеченная кадрами, специалистами та же налоговая инспекция... я имею в виду, теми специалистами, которые могли бы разобраться в жилищных вопросах, в вопросах управления, в вопросах обслуживания, прохождения финансовых средств в этих организациях, там их просто нет. И к Товариществам собственников жилья эти налоговые специалисты относятся, как и к любой коммерческой организации, ну, или, допустим, некоммерческой организации, каковой и является Товарищество собственников жилья, но от подхода опять же как к коммерческим. Отсюда и вопросы. И, действительно, я также с ужасом предполагаю, чем это может закончиться, если ничего не изменится.

Олег Вахрушев: Наверное, один из самых животрепещущих вопросов, который будет стоять перед выбором собственников жилья, кому же отдать в управление свой многоквартирный дом, - это, естественно, цена предоставляемых услуг. На сколько больше либо на сколько меньше цена... Вот вы наверняка, Феликс, знаете, сколько стоят услуги у Товариществ собственников жилья, если они не передают управление в управляющие компании, а самостоятельно этим занимаются. Выше у вас расценки либо ниже?

Феликс Ривкин: По городу Екатеринбургу такая статистика: управленческие услуги в жилищном фонде составляют где-то от 13-15 процентов до 35-40 процентов. При этом нижняя планка - это у тех организаций, которые сегодня в основном являются муниципальными, верхняя планка - это как раз у Товариществ собственников жилья. И связано это с тем, что квалифицированное управление требует, как я уже говорил, набора определенных специалистов. И если Товарищество собственников жилья само занимается управлением, то этих специалистов приходится держать в штате - на полставки, на полной ставке, но требуется. Не каждый может себе это позволить.

С другой стороны, нижняя планка - вот эти 13-15 процентов - не говорит о низкой цене. Это просто говорит о том, что ресурс достаточно распылен. Сегодня все стремятся к минимизации расходов, в том числе и управляющие компании, поэтому стараются держать как можно меньше управленческих специалистов на большие массивы. И это тоже сказывается на качестве.

И я думаю, что в перспективе цена управленческих услуг будет в пределах 15-20 процентов от стоимости технического обслуживания (надо было сразу оговориться). И дальше просто все уже будет зависеть от того, какое качество и какой набор услуг заказывает то или иное сообщество собственников. Я бы так ответил.

Олег Вахрушев: И сейчас мы поинтересуемся, как обстоят дела в Омске. Владимир, пожалуйста.

Владимир Гуркин: Где-то, может быть, и прав Феликс. Но давайте разберемся конкретно по товариществу, которое я возглавляю. Прежде всего, да, мы не имеем права делать наши тарифы выше, чем те, которые утвердил городской совет. И об этом сказано в Жилищном кодексе. Итак, обслуживание у нас меньше на 9 копеек на 1 квадратный метр. Текущий ремонт, в отличие от тех тарифов, которые утвердил Городской Совет и которые установлены для муниципальных домов, у нас меньше на 1 рубль 40 копеек на 1 квадратный метр. Отопление у нас меньше на 1 рубль 50 копеек, благодаря установленным приборам учета. Итого, наш дом, наши жильцы получают тот же, я еще раз повторяю, набор услуг, и даже, может быть, высшего качества, потому что у нас идеальная чистота и в подъезде, и на территории, потому что работники, которых мы наняли, они вполне справляются со своими обязанностями, и наш дом платит меньше, чем соседний муниципальный дом, на 1 квадратный метр на 3 рубля. Вот у меня 100 метров, и я плачу на 300 рублей меньше, а получаю тот же набор услуг.

Олег Вахрушев: Естественный вопрос, Владимир, - за счет чего?

Владимир Гуркин: Я только что сказал о том, что отопление - за счет установленных приборов учета, обслуживание меньше за счет того, что у нас совместители работают из других домов, и у нас не такие высокие оклады установлены, и ремонт - за счет того, что мы рассчитываем смету, и по этой смете, твердо ее придерживаясь, собираем деньги.

Олег Вахрушев: Понятно. Феликс, вы не согласны с тем, что нельзя завышать расценки, которые установлены представительной властью?

Феликс Ривкин: Да, я хотел бы поспорить с Владимиром. Дело в том, что, во-первых, тарифы устанавливаются самим Товариществом собственников жилья, и эти тарифы могут быть любыми - от 10 копеек за 1 квадратный метро до 100 рублей за 1 квадратный метр, и опять же это примерные цифры. Механизм простой. Собственники сами устанавливают эти тарифы, а эти тарифы будут соответствовать тому финансовому плану, который они утвердили.

Я бы еще поспорил с Владимиром... не то что поспорил, а как бы подискутировал. Мы немножко о разных вещах говорим. Я говорил о стоимости управленческих услуг (вы меня об этом спросили), а он говорил о стоимости услуг по обслуживанию. Дело в том, что вот этот набор услуг по обслуживанию, он как раз может быть разным для каждого дома, и он может составлять действительно разную сумму. Я же говорил об управленческом вознаграждении, которое опять же в процентах к этим услугам применяется.

И Владимир, видимо, говорил о том, что если они завысят тариф, то есть сделают его выше, чем городской, то они могут просто лишиться дотации из бюджета. То есть мы сегодня все вместе платим всего лишь 90 процентов, то есть не 100 процентов от утвержденного тарифа. И вот для Товариществ собственников жилья, к сожалению, власть создала такую ситуацию, что "если хотите эту дотацию получать, тогда, пожалуйста, придерживайтесь вот этих ставок городских. Если вы будете их завышать, тогда уж, извините". Вот как бы об этом и речь.

Олег Вахрушев: И последний вопрос в завершение беседы. Феликс, скажите, пожалуйста, если бы к вам подошел человек на улице и сказал: "Феликс, скажите, пожалуйста, вот куда мне свою квартиру в нашем доме многоквартирном отдать? Куда мне войти - либо в управляющую компанию, либо в Товарищество собственников жилья?", - что бы вы ему ответили?

Феликс Ривкин: Ну, квартиру...

Олег Вахрушев: Понятно, что квартира моя, но тем не менее.

Феликс Ривкин: Нет, квартиру отдать он, в любом случае, самостоятельно никуда не сможет. Дело в том, что, к сожалению, наш законодатель сделал такой реверанс - и убрал из закона слово не очень благозвучное "кондоминиум" - было раньше такое слово. Дело в том, что мы сегодня с вами, проживая в многоквартирных домах, почти повсеместно, порядка 99 процентов многоквартирного жилого фонда, по крайней мере, Екатеринбурга, мы проживаем в кондоминиумах. У кондоминиума есть определенная суть - помещение находится в собственности конкретных лиц. То есть это может быть жилое или не жилое помещение, но оно находится у собственника, как правило, частника, но может быть и у муниципалитета. И есть некоторое имущество, которое связывает имущество собственников, и называется "общим имуществом". Это места общего пользования - имеются в виду лестницы, коридоры, какие-то площадки, это инженерное оборудование, сантехническое, лифтовое и прочее. Это кровля, фундаменты, подвалы. Это придомовой, в конце концов, земельный участок, хотя с него и надо было бы начать. Вот это общее имущество, оно неразрывно связано с каждой квартирой. То есть каждый собственник имеет долю прав вот в этом общем имуществе, притом не выделяемую в натуре. Невозможно выделить какой-то квадратный сантиметр и сказать "вот это мой, а вот этот - соседа". В каждом квадратном сантиметре имеется доля каждого собственника. И вот это и является основой, потребностью и необходимостью всех собственников объединиться для управления вот этим общим имуществом.

Олег Вахрушев: И все-таки управляющая компания...

Феликс Ривкин: Да, куда идти. Для начала нужно просто найти единомышленников в своем доме, так называемую инициативную группу, продумать какие-то моменты. В первую очередь я бы даже рекомендовал прочитать просто Жилищный кодекс, просто прочитать, пометить, где и какие вопросы не понятны, где и какие проблемы возникают. Но, тем не менее, прочитать его. Можно, в принципе, обратиться к нам. Мы создали технологию, по которой мы можем помочь провести общее собрание собственников, а также провести разъяснительную работу с собственниками, чтобы они могли более осознанно выбирать что-то из этих способов управления, в том числе и выбирать управляющую компанию. Ну, можно и к другим специалистам обращаться.

Олег Вахрушев: Понятно. Благодарю всех участников разговора.

Олег Шеин
ЖКХ С МЕДВЕЖЬЕЙ МОРДОЙ



С 1 марта 2005 года вступил в силу новый Жилищный Кодекс. Власти по понятным причинам не до конца разъясняют людям, как этот Кодекс отразится на их правах. Между тем, правила поменяются коренным образом, и перемены затронут абсолютно всех.

Самое срочное — необходимо проводить домовое собрание. Иначе жильцы потеряют контроль над управлением домом. И нужно быстро разворачивать кампанию по внесению изменений в ЖК.

ОСТАЛОСЬ ПОЛГОДА

Согласно ст.161 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме ОБЯЗАНЫ выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

— непосредственное управление;

— товарищество собственников жилья;

— управляющую компанию.

Теперь подробности.

Правило №1. До 1 марта 2006 года жители вправе провести собрание и выбрать форму управления домом.

Правило № 2. Правом голоса на собрании обладают только собственники квартир, то есть те, кто приватизировали либо купили квартиры.

Правило № 3. Решения принимаются большинством. Меньшинство обязано подчиниться.

Правило № 4. Если жители собрание не провели, то начиная с 1 марта 2006 года мэрия ВПРАВЕ выставить дом на аукцион между управляющими компаниями.

КРУГОВАЯ ПОРУКА

В чем разница между тремя формами управления? В соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 210-ФЗ "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса", ст. 2, "в жилищном секторе потребителями товаров и услуг указанных организаций в сфере электро— тепло— водоснабжения, водоотведения, утилизации твердых бытовых отходов являются в многоквартирных домах — товарищества собственников жилья, жилищные кооперативы, жилищно-строительные кооперативы, управляющие организации, которые приобретают указанные выше товары и услуги для предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся помещениями в данном многоквартирном доме, или непосредственно собственники помещений в многоквартирном доме в случае непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений".

Таким образом, система ТСЖ и управляющих компаний теперь предполагает "круговую поруку". Проживающие в соответствующих домах жители не смогут сами заключать договора на водо— тепло— энергоснабжение. Договора коммунальщики будут заключать с домами и кварталами, а не квартирами. Поэтому, если кто-то из жителей окажется должен, отвечать путем отключения от услуг будут все. Исключение составят только те дома, где люди выберут форму НЕПОСРЕДСТВЕННОГО УПРАВЛЕНИЯ.

ТРИ ПУТИ

Илья Муромец как-то встал у развилки близ придорожного камня. Ни одна из надписей на камне ничего хорошего ему не предвещала.

Наше отличие от былинного героя состоит в том, что мы не можем даже долго размышлять.

В чем плюсы и минусы трех форм?

ТСЖ. Плюсы понятны — (1) жильцы сами, через правление, распоряжаются своими деньгами; (2) можно отказаться от услуг ЖЭКа и нанять другую обслуживающую дом организацию; (3) Правление можно переизбрать; (4) формируется юридическое лицо, обладающее право на судебное разбирательство; (5) можно приватизировать землю вокруг дома. Главный минус — расчет за коммунальные услуги идет со всего дома. То есть если часть жильцов задолжала, от электроэнергии, воды и отопления отключат всех. Кроме того, если жильцы не купят общедомовой счетчик, то поквартирные счетчики, в том числе по электроэнергии, теряют смысл. Ведь энергетики будут требовать оплату с дома по нормативу, а не складывать показатели поквартирных счетчиков.

Управляющая компания. Судя по всему, наихудший вариант. На собрании выбирается управляющая компания, с которой заключается договор от имени всего дома. Плюс здесь один — не надо думать самим. Минусы — такая же история с "круговой порукой" и счетчиками, что и в ТСЖ. С той разницей, что управляющая компания обслуживает не один дом, а несколько десятков, то есть если она задолжает энергетикам, без света оставят весь квартал. Кроме того, если управляющая компания разорится, деньги с нее взять будет невозможно. Вспоминая МММ и пр. "пирамиды" — не такая уж нереальная перспектива. Например, в Барнауле (Алтайский край) администрация попыталась передать 200-квартирный дом "управляющей компании", уставной капитал которой составляет… 10 тыс. р.

Непосредственное управление. Смысл состоит в том, что каждый сам за себя платит за коммунальные услуги. По жилищным услугам может быть заключен договор между жителями и любой фирмой, ЖЭКом и проч. Плюсы — нет коллективной ответственности, не надо ставить домовой счетчик, не отключат за долги соседей, контроль за тарифом и качеством услуг ЖКХ. Минусы — здесь не создается юридическое лицо, то есть, в отличие от ТСЖ, труднее будет копить деньги на счете, например, для будущего ремонта крыши.

КАК ПРОВОДИТЬ ДОМОВОЕ СОБРАНИЕ?

Это не так-то просто сделать. Один из жильцов, собственник квартиры, должен сформулировать повестку дня и обойти всех соседей, чтобы они расписались в приглашении на собрание. Сделать это нужно заранее, за 10 дней до проведения собрания. Очень важно! — собрание не вправе менять повестку дня. То есть могут быть рассмотрены только те вопросы, которые заранее ставились в повестку дня. Хотя, конечно, можно указать и универсальный пункт "разное", в который собрание затем сможет включить все что захочет.

Решения на собрании принимаются простым большинством голосов (голоса распределяются в соответствии с количеством метров, которые принадлежат жильцу). Кроме того, решения о проведении капитального ремонта, размещении в доме магазина и определении границ прилегающего к дому участка принимаются 2/3 голосов. То есть, по новым правилам, без согласия жителей дома, мэрия, например, не сможет сдать в аренду под офис или парикмахерскую подвал дома.

Но если жильцы создают ТСЖ, то магазин в подвале очень даже выгоден. Тогда плата с магазина может пойти не в непонятный бюджет, а на ремонт и обслуживание дома.

ЗАЧЕМ ВСЁ ЭТО НАДО?

Реформа ЖКХ, конечно, нужна. Сегодня эта отрасль представляет собой сплошную черную дыру, в которую проваливаются бешеные деньги. Но реформа реформе рознь. Фракция "Родина" предлагала:

— дать жителям домов решением собраний право уходить из-под ЖЭКов и самим выбирать обслуживающую организацию;

— гарантировать проведение капитального ремонта за счет государственных дотаций, ибо население не виновно, что его платежи на протяжении многих лет не направлялись на ремонтные работы, а разворовывались;

— запретить приватизацию коммунальных монополий, поставляющих населению воду, отопление, газ и электроэнергию;

— провести за счет государства межевание земли, чтобы любая "уплотнительная застройка" была возможна лишь с согласия жителей соседних домов;

— ограничить размер платежей за ЖКХ 10% доходов семьи, упростив процедуру предоставления субсидий.

Мы считаем, что жители сами вправе распоряжаться домами, в которых они живут, и деньгами, которые они платят. Но наш проект не стал даже рассматриваться на заседании парламента. "Единая Россия" отказалась ставить его в повестку дня. Сам Жилищный Кодекс был принят за 12 минут — три минуты выступал автор проекта, гр-н Кршенинников, три минуты от "Родины" автор настоящей статьи, три минуты г-н Жириновский, три минуты Видьманов от КПРФ. Все! Двенадцать минут демократии… "Родина" не стала участвовать в этом медвежьем цирке, хлопнула дверью и ушла с того заседания Думы.

Итак, принято решение, предполагающее, что население обязано платить ЖКХ деньги частным фирмам-посредникам. Речь идет о суммах в 1,5 трлн. руб. ежегодно. В моей родной Астрахани, например, население ежегодно платит ЖКХ 6-7 млрд. руб. Для сравнения, бюджет города составляет 2,5 млрд. руб. Это бешеные деньги, Клондайк, Эльдорадо, золотое дно!

И дальше уже фирмы-посредники, ООО "Одуванчик", будут решать, отдавать эти деньги производителям воды, теплоэнергии, дворникам и слесарям, или с этими деньгами смыться куда-нибудь на Мальдивские острова.

В Твери, кстати, посредник — управляющая фирма — уже так и поступила, собрав платежи с населения и не отдав их коммунальщикам. Комментируя этот случай на парламентских слушаниях, г-н Круглик из Минпромэнерго заявил, что да, мол, есть такие неприятности, но мы все равно должны поддерживать частный бизнес. Ибо он частный!

Кроме того, тарифы перестают регулироваться властью. Пришло две фирмы на конкурс, договорились между собой и определили любой размер тарифа. То, что сегодня называется хищением, завтра будет считаться прибылью. Речь идет о легализации воровства.

ВЫВОДЫ

Очень важно иметь в виду одно: надо проводить собрание. Оно может принять и ошибочное решение, но потом его можно изменить. Если не собираться, дом уйдет под контроль неизвестной частной фирмы, что грозит в перспективе тяжелыми последствиями. По стране необходимо разворачивать кампанию солидарных действий по изменению ЖК РФ. 1-2 октября в Ижевске (Удмуртия) прошло всероссийское совещание лидеров протестных комитетов, принявшее решение: провести первую волну массовых акций 27-30 октября с требованием внесения изменений в ЖК. Затем, в начале января, в Солнечногорске (Московская область) пройдет Всероссийская конференция активистов социального движения, посвященная теме ЖКХ, а в феврале-марте намечена вторая волна выступлений.

Январь 2005 года показал, что если наши граждане начинают чувствовать себя народом, они могут поставить на место и Президента, и правительство и Думу. Мы можем добиться успеха, но, самое главное, не ждать, что кто-то добьется его за нас.

Автор — депутат Госдумы РФ, зам. председателя Комитета по труду и социальной политике от фракции "Родина"

О ТЕХ, КТО НЕ ПРОВЕДЕТ СОБРАНИЕ

Статья 161. Выбор способа управления многоквартирным домом.

2. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

3. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

4. Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
http://zavtra.ru/cgi//veil//data/zavtra/05/622/22....

Там же гостевая книга
23/10/05 15:35:36 - Бегушев: ЖКХ с медвежьей мордой
Хорошая статья, информативная. Только автор забыл добавить, что по сведениям западных СМИ в большинстве стран "развитого капитализма" сектор ЖКХ находится под контролем мафии и государство ничего с этим поделать не может - потому как в ЖКХ крутятся большие НАЛИЧНЫЕ (кэш) деньги, а где большой кэш - там всегда или мафия или государство. Резюмируя действия наших реформаторов и дорогого президента , можно сказать,что они всех россиян одним махом засунули в пасть мафиозам. Спокойного нам всем сна.

21/10/05 15:37:39 - русский человек:
Олег, спасибо за статью.

Мы проводим собрание с целью создать ТСЖ. Вс£, что ты пишешь мы поняли сами. Но поняли совершенно случайно, когда увидели в подъезде призыв местного ЖЭКа сделать выбор в пользу Аправляющей компании (УК). Сопротивление наших пенсионеров и ветеранов страшное. Не мешайте нам жить "по-старому". Быстрее всего поняли надвигающуюся беду бизнесмены, понимающие законы рынка. Будут потрошить этих "старых курочек". А они только квохчут и вс£ ещ£ не понимают, что их гнездо уже разорено. Поймут 1марта 2006 года, когда будет поздно.

ЖК суров. Собрать с паспортными данными подписи под извещением на собрание - крайне сложно. Надо рассылать по почте заказным письмом, а дублировать уже в отдельном режиме. Одно письмо по Москве - 10,1 руб. Если сотня квартир - 1100 рублей. Приходится брать расходы на себя ради сборища старых придурков и выживших из ума старп£ров.

Собрав всех в кучу - просветим и убедим. Слишком очевидны факты. Твоя статья - помогла очень. Выбросил всю твою политическую белиберду в пользу "Родины", оставил только суть, уж извини, народ разный. Аргументы те же, что и мы использовали.

Спасибо ещ£ раз за материал, очень помогает.

21/10/05 14:56:56 - Ostwest: Обязательность жизнеобеспечения
Положение квартиронанимателей еще хуже.Сейчас появились службы "Жилкомсервиса"(это что-то вроде магазина по продаже жилищных услуг),которые никому не подчиняются-только своему уставу и все претензии принимают через суд.А,если на улице и в доме мороз,т.к. отопление не работает,ведь суда можно ждать год и больше.Это не телевизор-не показывает,черт с ним, и радио послушаем.Поэтому нужно срочно вводить экстренную прокурорскую меру по обязательному жизнеобеспечению граждан,не дожидаясь суда.

21/10/05 10:05:47 - Куздра: ЖКХ
Правления ТСЖ состоят из бандитов. И неизвестно что лучше: чтобы правление ТСЖ начало всех крышевать по месту жительства или дом отошел бы к частным фирмам. Думаю, что оба варианта отвратительны.

А зачем все это надо? Государство переваливает все заботы на народ, а зачем тогда оно нужно? А денежки припрятывает за границу, а нам - живите по средствам. Теперь мы будем оплачивать 100%, а точнее значительно все 200%, так как все эти посредники, управляющие компании кушать хотят. Вот вам развитие конкуренции, что квартплата упадет с приходом конкуренции? Сети воды, канализации, отопления изношены до придела, пора его сваливать на народ, под видом свободы выбора, конкуренции, участия в управлении. Видимо забыли, как проходила приватизация заводов, те же лозунги, а что получилось? Сегодня ТСЖ свои, а завтра мафия приберет к рукам, да еще на ЖКХ переведут министра Зурабова, установят обязательное страхование жилья, электор-газо снабжения. Еще воздухообеспечение наладят. Вот я и говорю, капитализм приводит к росту непроизводительных затрат. Опять рост посредников, бухгалтеров, программистов, менеджеров.

Насколько я на сегодняшний момент понял - ТСЖ - это просто смены вывески того же ЖКХ. Не более.

Правление ТСЖ - жильцы того же дома, в отличие от ЖЭКа, могут стекла потерять, если что..
Собрание жильцов по созднию ТСЖ будет проведено в обязательном порядке до 1.03.06г. Лично я предпочитаю в своем доме провести его сам. чем дожидаться, пока это сделают бывшие чиновники ЖКХ, не говоря о мафии.
Тут такое соображение. Квартирный рынок, рынок предоставления услуг ЖКХ будет создан в любом случае. Следовательно, пройдет фактическая капитализация жилья. Т.е. условно говоря, "акции вашей квартиры", ее рыночная стоимость будет выставлена на этот рынок.
Чуть выше уже говорилось об огромных суммах за услуги ЖКХ , на которые клюнет мафия. Так вот, эти суммы несопоставимы с рыночной стоимостью всего Жилфонда страны. Вот цена вопроса.
ЛЮБЫЕ затраты, вложенные сейчас в создание Управляющей компании, окупятся только потому, что эти затраты вкладываются не в магазин, не в авиакомпанию, не в СМИ, которые зависят от настроения клиента, а в услуги, за котрыми стоит реальное жилье. Затраты вернутся в любом случае или деньгами или квартирами, изъятыми за неплатежи.
Я предпочитаю, чтобы эти вопросы решались с моим участием. Значит, я создаю ТСЖ. А там будь что будет. Придется весь дом делать своим союзником.

Непонятно - " пройдет фактическая капитализация жилья. Т.е. условно говоря, "акции вашей квартиры", ее рыночная стоимость будет выставлена на этот рынок." - это, что управляющая компания может отобрать у меня квартиру за долги, что возможно при значительном повышении квартплаты за счет ремонтов, страховки, оплаты управления и пр. ?
И "суммы несопоставимы с рыночной стоимостью всего Жилфонда страны." - это что - услуги, или даже не услуги, а процент за управление услугами больше рыночной стоимости квартиры?