Покупаем "Косой дом": сколько на самом деле стоит "самый рисуемый особняк Екатеринбурга"

Мэрия Екатеринбурга опубликовала постановление об утверждении условий приватизации своей доли в "Косом доме" (Дом Чувильдина на ул. Горького, 14). СМИ сразу же откликнулись: "Косой дом" продают за 6 миллионов!"

Резко негативно о продаже памятника высказался Дмитрий Москвин, руководитель образовательных программ Уральского филиала ГЦСИ. Он назвал "Косой дом" символически значимым объектом в центре города с колоссальным культурным капиталом.

"Самый рисуемый дом в городе – без преувеличения, – пишет Дмитрий Москвин на своей странице в Facebook. – Уже одно это позволяет ему превратиться в креативный кластер – с небольшим музеем, мастерскими, сувенирными лавками, лекторием".

"Косой дом", по мнению Москвина, обладает всеми необходимыми свойствами для туристической привлекательности – архитектурой, местом расположения, наличием рядом памятника клавиатуре, офисника от самого сэра Фостера, ГЦСИ, дендрария.

"Но нет. Город упорно отказывается от "Косого дома", предпочитая жалкие 6 миллионов рублей вместо комфортной насыщенной культурной среды. Это очень обидно. Те проекты реконструкции, которые публиковались недавно в СМИ, говорят лишь об одном – дом будет преобразован до неузнаваемости. И страшно предположить, что в нём будет вообще. Говорят, что чуть ли не жить собрался будущий покупатель. А может быть, и сауну откроет или ещё какую-то хрень... Хотя чем не место для музея "горожан" – Воловича, Брусиловского, Метелёва?"

"А давайте просто скинемся!"

Екатеринбуржцы сочли цену в 6 миллионов очень небольшой: в соцсетях уже почти всерьез начали обсуждать идею скинуться и выкупить памятник. Ну или взять ипотеку.

"Квартиры на реке стоят от 15 млн, а тут дом", – пишет одна из горожанок.

"Это стартовая цена аукциона. Плюс там обременение по реставрации. Я думаю, что в итоге выйдет миллионов 30 минимум", – говорит другой екатеринбуржец.

Тут же местные стартаперы предлагают тем, кто хочет скинуться, свой онлайн-сервис для этого.

Правда, вряд ли это получится: городской администрации принадлежит в памятнике только три помещения – это отдельные "офисы" на первом и на цокольном этажах. Именно их и выставили на торги. Каждое из этих нежилых помещений – отдельный имущественный объект с собственным кадастровым номером. Однако идут они одним лотом – явно в расчёте на одного покупателя.

Что продают?

Мэрии принадлежит лишь небольшая часть дома – около 150 "квадратов", в то время как площадь самого дома, согласно открытой информации, превышает 500 квадратных метров. И находятся эти площади действительно в частных руках – особого секрета в этом тоже нет. Дело в том, что процессы работы с памятниками сегодня пытаются сделать по возможности публичными, проекты в обязательном порядке проходят госэкспертизу, ну а госэкспертизы публикует госорган по работе с памятниками. В нашем случае это Управление государственной охраны объектов культурного наследия Свердловской области. Как рассказывал ранее в интервью глава управления Евгений Рябинин, проект по сохранению объекта и его госэкспертизу может заказать отнюдь не любой человек – лишь тот, кто обладает правами на памятник.

Ну и, наконец, самое главное – в документах госэкспертизы обязательно раскрывается её заказчик – тот, кто обладает этими правами на памятник. В случае с "Косым домом" это физическое лицо Александр Петров, по некоторым данным, известный в Екатеринбурге бизнесмен, бывший топ-менеджер концерна "Калина", а ныне глава строительной компании "Проспект девелопмент" (она возводит, например, ЖК "Арбатский" в центре Екатеринбурга и готовится к редевелопменту ещё одного памятника, на этот раз промышленного – мельницы Борчанинова-Первушина напротив железнодорожного вокзала).

Просто так приобрести кусок памятника или памятник целиком – это достаточно затратный процесс, даже если не учитывать аукционную стоимость: дело в том, что собственник, как правило, обязан провести комплекс работ по сохранению объекта культурного наследия. И эти работы могут быть очень дорогостоящими: не зря в Москве для сохранения памятника организовали программу "Рубль за метр", предполагающую выкуп памятников из государственной и муниципальной собственности очень дёшево, но с условием обязательной реставрации. В Екатеринбурге эта программа не действует, но не так давно вступили в силу новые нормативы, по которым можно продавать объекты культурного наследия, находящиеся в неудовлетворительном состоянии, по минимальной начальной цене в 1 рубль – с условием сохранения зданий. По подобной схеме мэрия продала заброшенный госпиталь Верх-Исетского завода на ВИЗ-бульваре СКБ-банку, который взялся сохранить объект (ну и достроить на участке позади памятника новое здание, как без этого).

Второй известный пример будущей продажи из федеральной собственности – это гостиница "Мадрид" на Уралмаше, которую уже много лет не используют и теперь хотят передать девелоперу за рубль, учитывая, что вся реставрация, по расчётам Агентства по управлению и использованию памятников истории и культуры (АУИПиК), обойдётся новому собственнику в 800 миллионов рублей.

"Косой дом" к продажам-спасениям зданий "за рубль" по факту не относится. Судя по всему, он не такой "неудовлетворительный".

Сколько это стоит?

Попробуем разобраться, что же продаётся в "Косом доме". Первое помещение размером с небольшую "однушку" – 39,4 квадратных метра, расположено на 1-м этаже. Второе – тоже на первом – 53,3 квадратных метра, ещё одно помещение на цокольном этаже – 69,8 квадратных метра. Все площади нежилые, общая их цена – 6 млн 240 тысяч рублей.

Посмотрим проектные документы приспособления памятника, выложенные в качестве приложения к госэкспертизе проекта по сохранению памятника. Начнём с цокольного этажа: по оценке проектировщиков, его площадь – 177 квадратных метров (то есть уже больше всех площадей, продаваемых мэрией).

Правда, из них, скорее всего, стоит вычесть пространство антресолей – 15 квадратных метров. Все цифры можно проверить по проекту. Идём выше: первый этаж оценили как 194 "квадрата", второй – 149 "квадратов" (потому что в него уже не входит нижняя часть дома, расположенная на откосе), верхний, судя по всему, мансардный этаж с домашним кинотеатром, – на 142 квадратных метра. Его, кстати, считать на всякий случай не будем – эти площади, скорее всего, появятся после реконструкции чердака.

Итак, мэрия продаёт помещения площадью 39,4 кв. м + 53,3 кв. м + 69,8 кв. м = 162,5 квадратных метра.

Общая площадь здания – (177 кв. м. – 15 кв. м) + 194 кв. м +149 кв. м = 505 квадратных метров (без учёта чердака).

Если судить по начальной цене площадей, которые продаст городская администрация, то получается, что стоимость квадратного метра в особняке – 6 240 000 рублей / 162 кв. м = 38 тысяч 400 рублей. В целом немного, хотя и не дотягивает до уровня программы "Жильё для российской семьи".

Таким образом, весь Дом Чувильдина мог бы продаваться за такую сумму: 38 тысяч 518 рублей x 505 кв. м = 19 млн 392 тысячи рублей.

Только вряд ли его продадут.